鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
海老名 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 9-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　松崎　明

TEL.

鑑定評価額

269,000,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市本郷字中谷津２６８９番１外				②地積　(㎡)	2,721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	倉庫ＳＲＣ6	中規模工場や倉庫等が多い工業地域	西8m市道、三方路	水道、下水	小田急海老名 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 51.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 2,750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

6.1km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中規模工場や倉庫等が多い工業地域で特段の変動要因はないため当分は現状維持のまま推移するも
のと予測される。ＩＣから比較的近いため地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県央・湘南地区の内陸工業地域の存する広域的圏域と把握される。需要者の中心は、大規模画地にあっ
ては倉庫等の物流業、中小規模画地にあっては製造業を中心とする法人企業である。同一需給圏では圏央道及び新東名
高速道路の開通に加え令和３年３月には東名高速道路「綾瀬スマートＩＣ」の開設により交通アクセスの向上が顕著で
ある。なお、工業地の取引は画地規模・用途等様々であり中心の価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内においては、自用の工場・事業所等が多い。近年は大型物流施設が活発に建設されているが標準地は地積
が大きくないため、最新の機能を持つ倉庫の建設は困難で、高い賃料を見込めず収益価格は低めに求められた。よって
、同一需給圏にある工業地の取引事例より求めた実証的で規範性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海老名市の人口は増加傾向にあり、最近の人
口増加率は県下トップである。県央でも人気
のエリアであり、地価は全体的に上昇傾向で
ある。

地域要因に特段の変化はない。新東名「厚木
南ＩＣ」、圏央道「海老名ＩＣ」まで４～５
㎞に位置するため地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９１６ -24	海老名市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		工業 (60,200)
b	１０７０９１２ -11	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、西4m、角地		工専 (70,200)
c	１０７０９１２ -22	綾瀬市		更地	（　）	長方形	北2.7m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０７０９０５ -5	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西5.8m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	１０７１００６Ｄ -832	高座郡寒川町		更地	（　）	ほぼ台形	東16m県道、北10m、角地		工業高度4種最高31m 地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,885	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,419	100 [ 134.2]	100,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 81,691	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	85,250	100 [ 90.0]	94,722		97,600
c	(　 ) 79,606	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	86,996	100 [ 91.7]	94,870		97,700
d	(　 ) 102,245	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	123,376	100 [ 101.1]	122,034		126,000
e	(　 ) 132,521	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	139,081	100 [ 135.1]	102,947		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +11.9	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -5.2	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,791,472	15,344,190	66,447,282	58,014,000	8,433,282	（　0.9554） 8,057,158	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	187,375,767 円　　　　（　 68,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,338	7,144,920	5.0	35,724,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		7,144,920		35,724,600
								0

⑨年額支払賃料	7,144,920 円　×　12ヶ月　＝　 85,739,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,739,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,286,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,452,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,724,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 339,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,791,472 円　　　　（　 30,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,345 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	990,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	857,390 円	85,739,040　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,111,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,920,000 円	990,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,485,000 円	990,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	990,000 円	990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,344,190 円　（　　　　　　 5,639 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	990,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 50 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,014,000 円（　　　　　 21,321 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,791,472 円
②総費用	15,344,190 円
③純収益　①－②	66,447,282 円
④建物等に帰属する純収益	58,014,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,433,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,057,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,375,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

海老名 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	海老名市本郷字中谷津２６８９番１	0218000449072-0000
2	海老名市本郷字中谷津２６９０番１	0218000449076-0000
3	海老名市本郷字中谷津２６９１番１	0218000449079-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
海老名 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 9-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　山口　範夫

TEL.

鑑定評価額

269,000,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市本郷字中谷津２６８９番１外				②地積　(㎡)	2,721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	倉庫ＳＲＣ6	中規模工場や倉庫等が多い工業地域	西8m市道、三方路	水道、下水	小田急海老名 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 52.0 ｍ、奥行　約　　 52.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

6.1km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、高速道路へのアクセスに優れた工業地域であり、この点において特段の変動要因は見当たらず、今
後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県央地区の内陸型工業地域の範囲と判定した。近隣地域及びその周辺は圏央道の海老名ＩＣ及び海老名
Ｊｃｔに近いことから、需要者は、倉庫業や配送業等の事業者が中心である。近年、通信販売市場の拡大に加え、運送
業者の中継点の取得、大型チェーン店の倉庫取得等もあって、同一需給圏内の倉庫適地の需要は好調である。ただ、画
地規模や街路条件等により取引価格に大きな開差が生じるため、総額での中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては、事業者による自用の倉庫等の需要が中心であり、自用目的の取引事例から求めた比準価格が最も
高い説得力を有する。近隣地域及びその周辺には貸倉庫も散見されるが、規模が小さく、築古の倉庫が大半で、土地価
格に見合うほどの賃料水準は形成されておらず、投資対象として一般的になるには至っていないため、収益価格の説得
力は劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏央道「海老名ＩＣ」及び「海老名Ｊｃｔ」
の設置等のインフラ整備の影響がもたらした
工業地の地価の上昇傾向が継続している。

高速道路へのアクセスや周辺の土地利用の状
況に特段の異動はなく、不動産価格に影響を
及ぼすような要因の変動は認められない。

価格形成に影響を及ぼすような要因の変動は
認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９１２ -11	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m市道、西4m、角地		工専 (70,200)
b	１０７０９０５ -5	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西5.8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０７０９１６ -24	海老名市		建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０７０９１０ -17	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、北東6m、角地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,691	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,494	100 [ 87.5]	96,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	99,500
b	(　 ) 102,245	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,572	100 [ 98.8]	113,939		117,000
c	(　 ) 130,885	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,288	100 [ 125.9]	106,662		110,000
d	(　 ) 132,514	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,272	100 [ 114.2]	121,954		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,992,139	15,367,259	68,624,880	60,291,000	8,333,880	（　0.9534） 7,945,521	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	184,779,558 円　　　　（　 67,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,374	7,337,160	5.0	36,685,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		7,337,160		36,685,800
								0

⑨年額支払賃料	7,337,160 円　×　12ヶ月　＝　 88,045,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しであることから計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,045,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,402,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,643,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,685,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 348,515 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,992,139 円　　　　（　 30,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	990,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	880,459 円	88,045,920　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,111,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,920,000 円	990,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,485,000 円	990,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	990,000 円	990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,367,259 円　（　　　　　　 5,648 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	990,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,291,000 円（　　　　　 22,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,992,139 円
②総費用	15,367,259 円
③純収益　①－②	68,624,880 円
④建物等に帰属する純収益	60,291,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,333,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,945,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,779,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

海老名 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	海老名市本郷字中谷津２６８９番１	0218000449072-0000
2	海老名市本郷字中谷津２６９０番１	0218000449076-0000
3	海老名市本郷字中谷津２６９１番１	0218000449079-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考