別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
海老名 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 5-2 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　亀山　貴司   TEL.
鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市河原口１丁目３９番１外
｢河原口１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
が多い駅前の商業地
域		 西12m県道 水道、下水 厚木

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.1 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 厚木駅北方

60m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 標準地は厚木駅を最寄りとする県道沿いの商業地域。繁華性にはやや乏しいが、隣接する厚木駅南地区第一種市
街地再開発事業が完了したこともあり、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線及び江ノ島線、相鉄本線沿線の各駅徒歩圏の商業地域の範囲と捉えた。標準地周辺は厚木
駅徒歩圏に位置し、低層階は店舗、中層階は共同住宅としての利用が見られる。需要者は、地縁性を有する地元事業者
が中心と思われる。隣接する厚木駅南地区第一種市街地再開発事業が完了したこともあり、地価は上昇傾向にあると見
られるが、画地規模や需要者の企図による個別性が強いことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は海老名市及び隣接市内に所在する商業地等の取引事例から求めたもので、取引市場の実需を反映した実証性
のある価格である。収益価格は、海老名駅前の商業地に比べて、商業収益性に乏しい当該地域の現状を反映した賃料水
準を元に査定しており、理論的な価格ではあるが、やや低位に求められた。以上から本件では規範性が高い比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海老名 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[138.7]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海老名駅を中心にした利便性向上、商業施設
の充実に加え、人口増大等の今後のポテンシ
ャルを睨んで、商業地域の地価は堅調に推移
している。

厚木駅徒歩圏の商業地であるため、海老名駅
に比べ繁華性は劣る地域である。背後地の住
宅地価格の上昇に牽引され、地価は強含みで
推移している

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
１６Ｄ
-31		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０７０９
１２Ｄ
-34		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m県道、
北西4m、
準角地
近商

(100,200)
c １０７０９
０２
-12		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.1m市道
、中間画地
商業

(90,366)
d １０７０９
１０Ｄ
-4		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m国道、
南東3.4m、
角地
準住居

(80,200)
e １０７０９
０２Ｄ
-9		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,423  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,016 		 100
[ 106.2]
319,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
319,000 
b (　           ) 
163,279  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
179,790 		 100
[  74.4]
241,653 
242,000 
c (　           ) 
277,249  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
286,121 		 100
[  96.4]
296,806 
297,000 
d (　           ) 
231,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
241,845 		 100
[  99.4]
243,305 
243,000 
e (　           ) 
296,950  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
312,688 		 100
[ 123.6]
252,984 
253,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



海老名 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,891,984 
1,550,320 
7,341,664 
5,459,770 
1,881,894 		 （　0.9473）
1,782,718 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     41,458,558 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 347.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   205 ㎡     10.1 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はファミリータイプのアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
2,935 
396,225 		 6.0  2,377,350 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,840 
195,040 		 2.0  390,080 
1.0  195,040 

 3～ 3		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,840 
195,040 		 2.0  390,080 
1.0  195,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
347.00 
100.0 
347.00 

786,305 		 3,157,510 
390,080 
⑨年額支払賃料        786,305 円　×　12ヶ月　＝　       9,435,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,435,660 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       754,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,680,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,157,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          390,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         182,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,891,984 円　　　　（　        43,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,935 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海老名 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,500 円  　　　　     75,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 283,070 円  　　　        9,435,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      600,800 円  　　　　     75,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       112,650 円  　　　　     75,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,100 円  　　　　     75,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,550,320 円　（　　　　　　         7,563 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     347.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,459,770 円  
（　　　　　        26,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,891,984 円      
②総費用 1,550,320 円      
③純収益　①－② 7,341,664 円      
④建物等に帰属する純収益 5,459,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,881,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,782,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,458,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市河原口一丁目３９番１
 0218000428543-0000
2 　海老名市河原口一丁目３９番２
 0218000428544-0000
3 　海老名市河原口一丁目３９番４
 0218000428546-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
海老名 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 5-2 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　栁田　さをり   TEL.
鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市河原口１丁目３９番１外
｢河原口１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小売店舗、飲食店等
が多い駅前の商業地
域		 西12m県道 水道、下水 厚木

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 厚木駅北方

60m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 厚木駅を最寄りとする県道沿いの商業地域である。駅南側での厚木駅南地区第一種市街地再開発事業完成により
、引き続き、その波及効果が期待される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線沿線等を中心に、海老名市、厚木市及びその周辺市に位置する駅周辺商業地域。需要者の中心
は、全国でチェーン展開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手がける不動産業者
等。繁華性は高くはない駅前商業地であるが、背後の住宅地需要の高まりを反映した上昇圧力も存する。住宅地と異な
り商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、繁華性の低い商業地にあり、テナント需要は現状
では堅調とは言い難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、本件においては、収益価格はやや低位に
試算された。よって、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を主標とし、
収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海老名 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[135.3]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口上昇傾向、高齢化率横ばい基調。相鉄Ｊ
Ｒ東急線の相互乗入による海老名駅の利便性
増。市役所周辺の市街化区域編入等による将
来動向へ期待大。

厚木駅に近い、車両通行量の多い県道沿いの
商業地域。地域南側で県道を跨がり小田急線
線路あり。商業地の広がりは狭い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
１２
-46		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b １０７０９
１２Ｄ
-34		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m県道、
北西4m、
準角地
近商

(100,200)
c １０７０９
０２
-12		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.1m市道
、中間画地
商業

(90,366)
d １０７０９
１１
-39		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,367  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,194 		 100
[  97.0]
235,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
163,279  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
214,403 		 100
[  95.0]
225,687 
226,000 
c (　           ) 
277,249  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
286,121 		 100
[ 105.5]
271,205 
271,000 
d (　           ) 
225,806  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
228,042 		 100
[  95.0]
240,044 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



海老名 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,843,460 
1,548,862 
7,294,598 
5,459,770 
1,834,828 		 （　0.9473）
1,738,133 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     40,421,698 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 Ｓ3 347.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   205 ㎡     10.1 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階、３階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
2,905 
392,175 		 6.0  2,353,050 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,840 
195,040 		 1.0  195,040 
1.0  195,040 

 3～ 3		 住宅
106.00 
100.0 
106.00 
1,840 
195,040 		 1.0  195,040 
1.0  195,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
347.00 
100.0 
347.00 

782,255 		 2,743,130 
390,080 
⑨年額支払賃料        782,255 円　×　12ヶ月　＝　       9,387,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,387,060 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       750,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,636,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,743,130 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,237 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          390,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         182,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,843,460 円　　　　（　        43,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,905 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海老名 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,500 円  　　　　     75,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 281,612 円  　　　        9,387,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      600,800 円  　　　　     75,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       112,650 円  　　　　     75,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,100 円  　　　　     75,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,548,862 円　（　　　　　　         7,555 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     347.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,459,770 円  
（　　　　　        26,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,843,460 円      
②総費用 1,548,862 円      
③純収益　①－② 7,294,598 円      
④建物等に帰属する純収益 5,459,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,834,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,738,133 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,421,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市河原口一丁目３９番１
 0218000428543-0000
2 　海老名市河原口一丁目３９番２
 0218000428544-0000
3 　海老名市河原口一丁目３９番４
 0218000428546-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考