別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
海老名 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 331,000,000 円  １㎡当たりの価格 926,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市中央１丁目２９０番９
｢中央１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 銀行

Ｓ3		 銀行、店舗が建ち並
ぶ駅前商業地域
 西21.5m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       364 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大型複合商業施設ビナウォー
クに隣接。		 街

路		 ２１．５ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 海老名駅東口の大型複合商業施設「ビナウォーク」に隣接する商業地域である。特段の地域要因の変動は認めら
れず、今後も現環境を維持するものと見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    948,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    746,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は海老名市及び周辺市等内の商業地域である。需要者は海老名市内の商業事業者等が中心であるが、最寄駅
への接近状況等により不動産開発業者による土地取得も一部に見られる。駅前商業地への新規投資は多くはないものの
、需要に比べ供給が恒常的に少なく、地価は堅調に推移している。尚、立地や画地規模等の個別性に差があり、一定の
取引総額水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適切な取引事例から試算した実証的価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投
資採算性から収益目的需要はあまり期待できないと判断されるものの、駅近立地の希少性から賃貸物件も多く、収益価
格が取引価格決定の有力な指標の一つであることは否定できない。本件では、市場実態を反映した比準価格を重視しつ
つ、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [100.0]
100		 934,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    882,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海老名駅の乗降客数は増加しており、商況は
回復基調にある。飲食店や小売店舗等の需要
も改善が見られている。


海老名駅東口側の商業地域であり、特別な地
域要因の変動は認められない。



地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり
、特筆すべき個別的要因の変動は認められな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３Ｄ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
南西5.5m、
二方路
商業

(100,400)
b １０７０９
１１Ｄ
-99		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東（駅前広場
）市道、
南25.4m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
c １０７０９
１１Ｄ
-100		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西（駅前広場
）市道、
北5m、
角地
商業

(100,500)
d １０７０９
１１Ｄ
-98		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北15m市道、
西14m、角地
商業

(100,400)
e １０７０９
１１Ｄ
-101		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
904,622  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
904,622 		 100
[  95.0]
952,234 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
952,000 
b (　           ) 
863,409  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
878,950 		 100
[ 102.0]
861,716 
862,000 
c (　           ) 
1,127,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,114,888 		 100
[ 112.3]
992,776 
993,000 
d (　           ) 
1,036,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,059,911 		 100
[ 102.0]
1,039,128 
1,040,000 
e (　           ) 
751,465  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
772,506 		 100
[  86.6]
892,039 
892,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    948,000 円／㎡]  



海老名 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,355,816 
9,765,791 
35,590,025 
23,863,200 
11,726,825 		 （　0.9541）
11,188,564 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    266,394,381 円　　　　（　    746,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ5 1,330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   357 ㎡     14.2 m x   26.3 m  前面道路：市道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～５階事務所のフロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.00 
75.0 
199.50 
5,524 
1,102,038 		 10.0  11,020,380 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
266.00 
80.0 
212.80 
3,812 
811,194 		 8.0  6,489,552 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
266.00 
80.0 
212.80 
3,535 
752,248 		 8.0  6,017,984 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,330.00 
79.0 
1,050.70 

4,169,976 		 35,563,884 
0 
⑨年額支払賃料      4,169,976 円　×　12ヶ月　＝　      50,039,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,050.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,039,712 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,003,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,035,741 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,563,884 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         320,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,355,816 円　　　　（　       127,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,524 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海老名 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,830,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,501,191 円  　　　       50,039,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,591,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,928,000 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       549,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,765,791 円　（　　　　　　        27,355 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 267,000 円／㎡　×　   1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,863,200 円  
（　　　　　        66,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,355,816 円      
②総費用 9,765,791 円      
③純収益　①－② 35,590,025 円      
④建物等に帰属する純収益 23,863,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,726,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,188,564 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,394,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     746,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市中央一丁目２９０番９
 0218000420928-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
海老名 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
海老名 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海老名市中央１丁目２９０番９
｢中央１－４－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 銀行

Ｓ3		 銀行、店舗が建ち並
ぶ駅前商業地域
 西21.5m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 海老名駅西口の「ららぽーと海老名」等の集客力の増加により、東口側の集客力は若干低下も見られるものの、
一部相乗効果や市役所周辺の再開発も動き出すことから、地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    749,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県央及び湘南地区のターミナル駅周辺の繁華性の高い商業地域によって形成されている。需要者の属性は
、自己使用目的の事業法人の他、収益物件の取得を企図する不動産投資家、マンション開発業者等広範囲にわたる。近
年、海老名駅周辺では大規模開発や区画整理が進み、不動産需要は旺盛だが、供給は極めて少ない。駅前商業地に存す
るため、複合不動産としての収益力に応じて個別に価格形成される傾向が強く、総額での中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は「ビナウォーク」に隣接した銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地である為に、収益性を考慮して取引される
可能性が高く、賃貸市場の熟成度は比較的に高い。また、比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試
算された。よって、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    882,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も収束し、景気は緩やかに回復して
いるものの、海外景気の下振れや物価上昇等
が不動産市況に影響を与える要因に留意して
いく必要がある。

海老名駅至近の商業地域、西口再開発により
繁華性がやや低下していたが、市役所周辺地
区の市街化編入により、収益力の回復が期待
されている。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 海老名 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
１１Ｄ
-64		 海老名市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １０７０９
０３Ｄ
-20		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c １０７０９
０８
-49		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １０７０９
１０Ｄ
-46		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
487,622  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
512,978 		 100
[  54.6]
939,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
940,000 
b (　           ) 
1,103,819  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,174,463 		 100
[ 100.5]
1,168,620 
1,170,000 
c (　           ) 
1,031,300  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,051,926 		 100
[ 110.6]
951,108 
951,000 
d (　           ) 
1,328,114  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,526,632 		 100
[ 112.8]
1,353,397 
1,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -36.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    940,000 円／㎡]  



海老名 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,268,322 
9,349,348 
34,918,974 
23,146,000 
11,772,974 		 （　0.9541）
11,232,594 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    267,442,714 円　　　　（　    749,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
海老名 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ5 1,325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   357 ㎡     14.2 m x   26.3 m  前面道路：市道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して１階を店舗、２～４階事務所を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
265.00 
75.0 
198.75 
5,355 
1,064,306 		 10.0  10,643,060 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
265.00 
80.0 
212.00 
3,750 
795,000 		 8.0  6,360,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
265.00 
90.0 
238.50 
3,100 
739,350 		 4.0  2,957,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,325.00 
85.0 
1,126.25 

4,077,356 		 25,875,260 
0 
⑨年額支払賃料      4,077,356 円　×　12ヶ月　＝　      48,928,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,126.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,928,272 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,892,827 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,035,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,875,260 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         232,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,268,322 円　　　　（　       124,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,355 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
海老名 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,775,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,467,848 円  　　　       48,928,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,379,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,840,000 円  　　　　    355,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       532,500 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,349,348 円　（　　　　　　        26,189 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,325.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,146,000 円  
（　　　　　        64,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,268,322 円      
②総費用 9,349,348 円      
③純収益　①－② 34,918,974 円      
④建物等に帰属する純収益 23,146,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,772,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,232,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    267,442,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     749,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 海老名 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海老名市中央一丁目２９０番９
 0218000420928-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考