別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
伊勢原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢原 5-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　溝呂木　良幸   TEL.
鑑定評価額 518,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊勢原市下落合字餅田２９９番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに店舗、倉
庫等が見られる路線
商業地域		 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 愛甲石田

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  64.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 愛甲石田駅南方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗、倉庫等が見られる路線商業地域として熟成しており、現状を維持するものと予測する。地価
水準は、景況感等を反映して上昇傾向となっている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は伊勢原市及び厚木市等近隣市における幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、首都圏
の事業法人又は個人が中心となる。伊勢原市の商業地は、伊勢原駅北口周辺等では再開発事業等が計画されており、近
隣地域は商況性等から需要は強含みである。需要の中心価格帯は標準的画地面積で４０，０００万円～８０，０００万
円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は愛甲石田駅南方の店舗、倉庫等が見られる路線商業地域である。伊勢原市に隣接する厚木市等の路線商業地
等の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。賃貸需要は弱いため収益目的の取引よりも、自営目的で不動
産を取得する取引が中心である。従って、不動産市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を重視し商業収益性を反
映した収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.1]		 [103.0]
100		 153,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 伊勢原市の人口は、転入が拡大傾向である。
地価は、住宅地の平均変動率が＋２．６％と
前年より若干上昇した。


小田急小田原線愛甲石田駅南方の路線商業地
域の一画にある。不動産需要は商況性等から
、強含みとなっている。


標準的な画地であり、個別的要因の変動は特
にない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊勢原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１０
-30		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東22m国道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
b １０７１０
０６Ｄ
-695		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西29m国道、
南8.7m、角地
近商

(100,300)
c １０７１０
０６Ｄ
-537		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m市道、
南東4m、角地
２住居

(80,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-604		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
北西5m、角地
２住居
都市計画道路
(80,200)
e １０７１０
０５
-46		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,419  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
133,163 		 100
[  89.1]
149,453 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
137,163  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
148,879 		 100
[  95.8]
155,406 
160,000 
c (　           ) 
130,030  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
131,924 		 100
[  87.4]
150,943 
155,000 
d (　           ) 
126,800  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
128,647 		 100
[  87.4]
147,193 
152,000 
e (　           ) 
176,120  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,819 		 100
[ 112.7]
159,555 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



伊勢原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,156,742 
13,709,320 
47,447,422 
33,217,500 
14,229,922 		 （　0.9541）
13,576,769 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    323,256,405 円　　　　（　     95,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊勢原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,000.00 Ｓ2 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,388 ㎡     52.3 m x   65.1 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗の一棟貨しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
2,756 
5,512,000 		 6.0  33,072,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

5,512,000 		 33,072,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,512,000 円　×　12ヶ月　＝　      66,144,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,144,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,291,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,852,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,072,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         304,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,156,742 円　　　　（　        18,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,756 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊勢原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,575,000 円  　　　　    515,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,984,320 円  　　　       66,144,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,120,000 円  　　　　    515,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       515,000 円  　　　　    515,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       515,000 円  　　　　    515,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,709,320 円　（　　　　　　         4,046 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 515,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,217,500 円  
（　　　　　         9,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,156,742 円      
②総費用 13,709,320 円      
③純収益　①－② 47,447,422 円      
④建物等に帰属する純収益 33,217,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,229,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,576,769 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,007 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    323,256,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊勢原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊勢原市下落合字餅田２９９番１
 0204005075680-0000
2 　伊勢原市下落合字餅田３００番１
 0204005075685-0000
3 　伊勢原市下落合字餅田３０１番１
 0204005075687-0000
4 　伊勢原市下落合字餅田３０２番
 0204005075689-0000
5 　伊勢原市下落合字餅田３０３番１
 0204005075690-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
伊勢原 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢原 5-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.
鑑定評価額 525,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 伊勢原市下落合字餅田２９９番１外
 ②地積
　(㎡)		 3,388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに店舗、倉
庫等が見られる路線
商業地域		 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 愛甲石田

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.3 ｍ、奥行　約　　  65.1 ｍ、規模　　     3,388 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの路線商業地域 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 愛甲石田駅南方

2.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 新興の路線商業地。周辺の区画整理完了により店舗、倉庫、工場の集積が進行し、地域周辺の更なる利便性向上
が期待される。地価は当該向上期待及び市内路線商業地需要を反映し上昇傾向。当面この傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伊勢原市内及び周辺市町村にわたる広域的な商業地域であり、近隣地域は路線商業地。需要者の中心は
県内外の小売・飲食店商業者、地元企業・個人のほかに倉庫・物流業者なども見られる。周辺の区画整理も完了し、店
舗や倉庫等の集積が進んでいるため、利便性向上期待から需要は強含みで推移している。土地価格総額は新興の路線商
業地のため５億円程度の物件が多いが大規模画地となると１０億円を超える物件も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層の店舗や各種営業所など容積率の十分消化されていない物件や自用自社物件が多く見られる地域である。したがっ
て、収益価格はやや低位に試算された。本件は、同一需給圏内の更地事例や隣接市町村の幹線道路沿いの事例などから
規範性ある比準価格が求められたので、これを標準とし、理論的ではあるが低位に求められた収益価格を関連づけ、代
表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.1]		 [103.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活
動の急速な正常化により、不動産市場の回復
・持ち直し傾向が鮮明となっている。


店舗、倉庫、工場などの集積が進んでおり、
当地域の商業地需要も高い。地価は当該集積
期待及び市内の路線商業地需要を反映し、上
昇傾向で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 伊勢原 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１５
-34		 伊勢原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０７１０
１１
-14		 伊勢原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c １０７１０
０６Ｄ
-738		 伊勢原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-671		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m国道、
西5.5m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,125  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
164,753 		 100
[ 105.0]
156,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
143,303  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,035 		 100
[  93.0]
160,253 
165,000 
c (　           ) 
131,324  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
133,770 		 100
[  86.2]
155,186 
160,000 
d (　           ) 
130,129  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
135,475 		 100
[  92.7]
146,143 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



伊勢原 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,914,080 
15,235,400 
44,678,680 
31,863,000 
12,815,680 		 （　0.9541）
12,227,440 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    291,129,524 円　　　　（　     85,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
伊勢原 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,000.00 Ｓ2 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   3,388 ㎡     52.3 m x   65.1 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、２階建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
2,700 
5,400,000 		 6.0  32,400,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

5,400,000 		 32,400,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,400,000 円　×　12ヶ月　＝　      64,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,800,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,184,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,616,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,400,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         298,080 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,914,080 円　　　　（　        17,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
伊勢原 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,470,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,944,000 円  　　　       64,800,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,881,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,000 円  　　　　    494,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,235,400 円　（　　　　　　         4,497 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 494,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,863,000 円  
（　　　　　         9,405 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,914,080 円      
②総費用 15,235,400 円      
③純収益　①－② 44,678,680 円      
④建物等に帰属する純収益 31,863,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,815,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,227,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    291,129,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 伊勢原 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　伊勢原市下落合字餅田２９９番１
 0204005075680-0000
2 　伊勢原市下落合字餅田３００番１
 0204005075685-0000
3 　伊勢原市下落合字餅田３０１番１
 0204005075687-0000
4 　伊勢原市下落合字餅田３０２番
 0204005075689-0000
5 　伊勢原市下落合字餅田３０３番１
 0204005075690-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考