鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
伊勢原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　溝呂木　良幸

TEL.

鑑定評価額

73,400,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外｢伊勢原２－２－２２｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	小規模事務所、低層店舗等の多い既成商業地域	北東15m県道	水道、下水	伊勢原 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

伊勢原駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は小規模事務所、低層店舗等の多い商業地域として熟成しており、特段の変動要因もなく現状を維持す
るものと予測する。地価水準は、商況性等を反映して上昇傾向となっている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、小田急小田原線伊勢原駅、愛甲石田駅のほか厚木市等の小田急線各駅を最寄駅とする商業地域で
ある。主な需要者は、首都圏の事業法人又は個人が中心となる。伊勢原市の商業地は、小田急小田原線伊勢原駅北口周
辺等では再開発事業等も計画されているが、近隣地域の商況性等に特段の変動はみられない。需要の中心価格帯は標準
的画地面積で５，０００万円～１０，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小田急小田原線伊勢原駅に近い小規模事務所、低層店舗等の多い商業地域であるが、賃貸需要は弱いため
収益目的の取引よりも、自営目的で不動産を取得する取引が中心である。従って、不動産市場の実態を反映した規範性
の高い比準価格を重視し、商業収益性を反映した収益価格を参考にして鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊勢原市の人口は、転入が拡大傾向である。
地価は、住宅地の平均変動率が＋２．６％と
前年より若干上昇した。

小田急小田原線伊勢原駅を中心とする商業地
域の一画にある。不動産需要は商況性の向上
期待から、強含みとなっている。

標準的な画地であり、個別的要因の変動は特
にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００５ -36	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	１０７１０１１ -8	伊勢原市		更地	（　）	不整形	南西15m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)
c	１０７１００５ -28	伊勢原市		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (70,160)
d	１０７１００５ -25	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
e	１０７１００６Ｄ -729	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,655	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,913	100 [ 116.7]	285,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 263,010	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	279,349	100 [ 100.0]	279,349		279,000
c	(　 ) 208,919	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	220,618	100 [ 74.0]	298,132		298,000
d	(　 ) 168,767	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	172,903	100 [ 64.1]	269,739		270,000
e	(　 ) 172,154	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,205	100 [ 62.2]	296,150		296,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

伊勢原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,098,291	5,575,110	21,523,181	19,156,500	2,366,681	（　0.9541） 2,258,050	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,763,095 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅	185.00	ＲＣ6	1,110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	14.1 m x 19.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階～６階住宅を想定した。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	85.0	157.25	3,303	519,397	6.0	3,116,382
							0.0	0
2～ 2	事務所	185.00	90.0	166.50	2,642	439,893	3.0	1,319,679
							0.0	0
3～ 6	住宅	185.00	90.0	166.50	2,147	357,476	1.0	357,476
							1.0	357,476
～

～

計		1,110.00	89.2	989.75		2,389,194		5,865,965
								1,429,904

⑨年額支払賃料	2,389,194 円　×　12ヶ月　＝　 28,670,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 989.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,670,328 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,293,626 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,376,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,865,965 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,429,904 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 667,622 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,098,291 円　　　　（　 102,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,320 円/㎡　月額支払賃料（　 3,303 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,485,000 円	297,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	860,110 円	28,670,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,376,000 円	297,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,575,110 円　（　　　　　　 21,118 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,156,500 円（　　　　　 72,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,098,291 円
②総費用	5,575,110 円
③純収益　①－②	21,523,181 円
④建物等に帰属する純収益	19,156,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,366,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,258,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,763,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊勢原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊勢原市伊勢原二丁目４５８番１０	0204005009308-0000
2	伊勢原市伊勢原二丁目４６２番９	0204005009325-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
伊勢原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　難波　秀夫

TEL.

鑑定評価額

72,600,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外｢伊勢原２－２－２２｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	小規模事務所、低層店舗等の多い既成商業地域	北東15m県道	水道、下水	伊勢原 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

伊勢原駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い既成の商業地域でここ暫くの間は現状維持と予測する。地価は北口再開発事業等の影響から潜在的需要
が顕在化して強含みで推移しており、今後当該事業進捗の伝播の程度が着目点となると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湘南・県央・県西地区の普通乃至路線商業地域。需要者は伊勢原市及び隣接市域で商業活動を行う一般事
業法人・個人事業者等が中心となる。当地域は県道沿いの既成商業地域に位置付けられ、増加する郊外型複合大型店舗
への顧客の流出傾向はみられるところ、駅前再開発事業の進捗による発展的気運から地価は強含みで推移している。需
要の中心価格帯は用途・規模・立地条件・個別の需給関係により様々で収斂されていない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

伊勢原市及び隣接する厚木市内の類似の事例から求めた比準価格は取引の実態を反映し実証的である。一方、投資対象
として賃料収入を基礎に試算した収益価格は理論的であるところ、建物の構造・設備内容等は個別性が強く、想定事項
を含む点でやや精度が劣るものと思料する。よって、本評価では規範性が高い比準価格を標準として、収益価格を比較
考量のうえ、広域的に類似する他の標準地と比較検討・調整のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数減少傾向。駅前整備・産業系区画整理事
業の進捗が着目点。駅徒歩圏の住宅地は上昇
基調にある。

県道沿いの既成商業地域で、北口再開発事業
等の気運が波及して潜在的需要が顕在化し、
地価は強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００５ -36	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
b	１０７１００６Ｄ -794	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		商業 (100,390)
c	１０７１０１１ -8	伊勢原市		更地	（　）	不整形	南西15m市道、北西6m、角地		商業 (100,400)
d	１０７１００６Ｄ -623	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北12m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,655	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	332,913	100 [ 111.1]	299,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 371,208	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	400,905	100 [ 93.1]	430,618		431,000
c	(　 ) 263,010	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	284,771	100 [ 99.0]	287,647		288,000
d	(　 ) 252,782	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,157	100 [ 81.1]	325,718		326,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 305,000 円／㎡]

伊勢原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,249,089	5,182,630	20,066,459	17,680,000	2,386,459	（　0.9541） 2,276,921	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	54,212,405 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅	176.00	ＲＣ6	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	14.1 m x 19.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から１・２階はフロアー貸し、３～６階は各階とも共同住宅３戸を想定した。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	176.00	85.0	149.60	3,300	493,680	5.0	2,468,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	176.00	90.0	158.40	2,650	419,760	3.0	1,259,280
							0.0	0
3～ 6	住宅	176.00	90.0	158.40	2,000	316,800	1.0	316,800
							1.0	316,800
～

～

計		1,056.00	89.2	941.60		2,180,640		4,994,880
								1,267,200

⑨年額支払賃料	2,180,640 円　×　12ヶ月　＝　 26,167,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 941.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,167,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,570,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,597,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,994,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,267,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 604,518 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,249,089 円　　　　（　 95,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,314 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,360,000 円	272,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	785,030 円	26,167,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 317,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,176,000 円	272,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	272,000 円	272,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,182,630 円　（　　　　　　 19,631 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	272,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,680,000 円（　　　　　 66,970 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,249,089 円
②総費用	5,182,630 円
③純収益　①－②	20,066,459 円
④建物等に帰属する純収益	17,680,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,386,459 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,276,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,212,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊勢原 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊勢原市伊勢原二丁目４５８番１０	0204005009308-0000
2	伊勢原市伊勢原二丁目４６２番９	0204005009325-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考