令和7年1月10日　提出 伊勢原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -15 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市串橋３４８番１２ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 鶴巻温泉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外住宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鶴巻温泉駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地域であり需給関係の概ね安定した住宅地。特段の要因変動はないため当面は現状のままと予測。地価 は伊勢原市内の郊外住宅地需要を反映し緩やかな上昇傾向にある。当面この傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急線「伊勢原」「鶴巻温泉」駅周辺のバス便住宅地域で、近隣地域は郊外住宅地。需要者の中心は伊 勢原市内の３０～４０代前後の居住者であるが、他の市町村からの転入も多くはないものの若干見られる。周辺に目立 った大規模開発の動きはなく、一般住宅用地を中心に需給関係は安定している。土地価格総額で１５～２０百万円前後 、建物付きで３５百万円（新築）から２０百万円（中古）程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は郊外住宅地域である。アパート等が一部見られるものの収益目的の土地取引は少なく自用物件・戸建物件が取引 の中心である。また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。快適性を重 視する住宅地域であり、同一需給圏内の最新の更地事例などから規範性ある比準価格が求められたので、これを標準と し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [ 97.0] [101.0] 100 93,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活 動の急速な正常化により、不動産市場の回復 ・持ち直し傾向が鮮明となっている。 地域要因に大きな変動は見られない。郊外住 宅地域で比較的安定した需給関係にある。地 価は郊外住宅地需要の影響により、緩やかな 上昇傾向。 今のところ特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％