令和7年1月15日　提出 伊勢原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -8 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市高森４丁目６４５番１４２ ｢高森４－７－６｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 愛甲石田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ既成分譲住宅地。地域要因に特段の変化はなく、概ね現状を維持して行く ものと思料される。地価は若干の強含み傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線愛甲石田駅を中心とした、沿線最寄りの住宅地域である。主な需要者は、伊勢原市及び 隣接市内に居住し、新宿を始め都心部への通勤利便性を重視する３０－４０代一次取得者が中心である。愛甲石田は快 速急行、急行停車駅であり、駅に近く住環境も良好で、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土 地は１３０－１５０㎡で１，６００～２，０００万円強程度、新築戸建で２，８００～３，５００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅からバス便圏内に存する、戸建住宅を主体とする、区画の整然とした住宅地域で、取引は戸建住宅 用地が大半である。あかね台地区地区計画・専用住宅地区に存し、共同住宅建築は制限されており、土地の収益性は非 常に低く、収益還元法の適用は断念した。対象不動産と用途、規模、性格等が類似の取引事例に基づく市場性を反映し 、実証的な比準価格を中心に、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [174.8] [102.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湘南、県央地域の人口は概ね微増傾向が継続 しており、金利動向、物価上昇等が懸念され るも、不動産市場は堅調で、地価は概ね強含 み傾向にある。 市街地からやや距離がある旧分譲住宅地域で 、需要は堅調で地価は若干強含み傾向にある 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％