鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
伊勢原 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 -5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市石田字塚本１４７５番７				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	愛甲石田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

愛甲石田駅南東方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域。需要は堅調で地価は強含み傾向が続いている。地域要因に特段
の変動はなく、今後も概ね現状を維持して行くものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急小田原線愛甲石田駅を中心とした、沿線最寄りの徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者は、伊
勢原市及び隣接市内に居住し、新宿を始め都心部への通勤利便性を重視する３０－４０代一次取得者が中心である。愛
甲石田は快速急行、急行停車駅であり、駅に近く住環境も良好で、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心価
格帯は、土地は１４０－１５０㎡で２千～２千５百万円程度、新築戸建で３千５百～４千万円弱程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の中規模の一般住宅を中心とした、区画の整った既成住宅地域である。周辺にはアパート、マンション等も見られ
るが地主の相続対策・土地活用が主であり、賃料水準は概ね低廉で、土地から取得して組成した収益物件は稀である。
市場では収益性よりも居住の快適性を中心に価格が形成されているため、愛甲石田駅徒歩圏の取引事例を用いて、地域
の市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

湘南、県央地域の人口は概ね微増傾向が継続
しており、金利動向、物価上昇等が懸念され
るも、不動産市場は堅調で、地価は概ね強含
み傾向にある。

最寄り快速急行停車駅より徒歩圏に位置する
、区画の整った住宅地域である。人気が高く
取引動向は活発で、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１０１１ -11	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	東7.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１００２ -4	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０７１００２ -2	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m市道、南4m、二方路		１中専 (80,180)
d	１０７１００５ -26	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、北西4.5m、角地		１中専 (80,180)
e	１０７１００５ -27	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,424	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	192,987	100 [ 99.3]	194,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 121,282	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	125,444	100 [ 76.4]	164,194		166,000
c	(　 ) 186,949	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,296	100 [ 95.8]	204,902		207,000
d	(　 ) 177,877	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	175,677	100 [ 99.8]	176,029		178,000
e	(　 ) 165,411	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,208	100 [ 98.8]	172,275		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

伊勢原 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,996,635	570,567	2,426,068	1,888,600	537,468	（　0.9735） 523,225	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	12,457,738 円　　　　（　 85,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.76	Ｗ2	157.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸市場及び対象地の公法上の規制から、コンパクトファミリータイプ２室×２Ｆと想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.76	100.0	78.76	1,620	127,591	1.0	127,591
							0.0	0
2～ 2	住宅	78.76	100.0	78.76	1,680	132,317	1.0	132,317
							0.0	0
～

～

～

計		157.52	100.0	157.52		259,908		259,908
								0

⑨年額支払賃料	259,908 円　×　12ヶ月　＝　 3,118,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,118,896 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 124,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,994,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,908 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,996,635 円　　　　（　 20,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,567 円	3,118,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,200 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,567 円　（　　　　　　 3,935 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 157.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,888,600 円（　　　　　 13,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,996,635 円
②総費用	570,567 円
③純収益　①－②	2,426,068 円
④建物等に帰属する純収益	1,888,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	537,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	523,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,457,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊勢原 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊勢原市石田字塚本１４７５番７	0204005007409-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
伊勢原 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 -5

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市石田字塚本１４７５番７				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	愛甲石田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

愛甲石田駅南東方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅等が建ち並ぶ整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況を維持して
いくものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊勢原市内の小田急小田原線愛甲石田駅から徒歩圏及び周辺の住宅地域である。需要者は伊勢原市内の
一次取得者や買替層等が中心である。土地の需給状態は、都心の波及効果を受け、分譲地の販売が好調で、土地価格は
強含みで推移している。賃貸市場は安定している。取引の中心となる価格帯は、土地が１５０㎡規模で２～３０００万
円前後、新築建売が３～４０００万円程度が想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場実態に適合した実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した理論的価格である。同一需給圏
のエンドユーザーは中所得者層であり良好な住宅を指向し、生活快適性、交通利便性が重要視される。本件では２階建
てアパートを想定したが収益価格は土地に見合うだけの収益が得られず低位に査定された。よって、比準価格の規範性
が優位と判断し、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　伊勢原（県） -4            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    165,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の商業施設の再開発期待、研究所・工
業団地整備により、住宅需要は市内需要者を
中心に旺盛で市外需要者も吸収し、地価は上
昇状態にある。

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で交通利便性
が高く、需要は根強い。地域要因に大きな変
化は見られない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

+2.4 ％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６Ｄ -754	伊勢原市		更地	（　）	不整形	南5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０７１００２ -2	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m市道、南4m、二方路		１中専 (80,180)
c	１０７１００６Ｄ -726	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	１０７１００５ -27	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,956	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	208,750	100 [ 120.0]	173,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 186,949	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,448	100 [ 111.0]	173,377		175,000
c	(　 ) 155,556	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,089	100 [ 94.1]	172,252		174,000
d	(　 ) 165,411	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,208	100 [ 98.8]	172,275		174,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

伊勢原 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,034,314	590,543	2,443,771	1,988,350	455,421	（　0.9735） 443,352	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	10,556,000 円　　　　（　 72,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.56	ＬＳ2	157.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	9.4 m x 15.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋタイプ４戸の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.56	100.0	78.56	1,650	129,624	1.0	129,624
							0.0	0
2～ 2	居宅	78.56	100.0	78.56	1,700	133,552	1.0	133,552
							0.0	0
～

～

～

計		157.12	100.0	157.12		263,176		263,176
								0

⑨年額支払賃料	263,176 円　×　12ヶ月　＝　 3,158,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,158,112 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,031,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,176 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,034,314 円　　　　（　 20,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	149,500 円	29,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,743 円	3,158,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,200 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,543 円　（　　　　　　 4,073 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 157.12 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,988,350 円（　　　　　 13,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,034,314 円
②総費用	590,543 円
③純収益　①－②	2,443,771 円
④建物等に帰属する純収益	1,988,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	455,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	443,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,556,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊勢原 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊勢原市石田字塚本１４７５番７	0204005007409-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考