鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
大和 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和 -13

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　山崎　敏

TEL.

鑑定評価額

35,600,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和市林間１丁目３００７番１５｢林間１－１８－１０｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅ＬＳ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西5.6m市道	水道、ガス、下水	南林間 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 5 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．６ｍ
市道

交通

施設

南林間駅北東方

500m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域で、駅接近性や生活利便性が良好で一定の住宅需要が認められ
ることから、当面現状の住環境を維持しつつ、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大和市及び隣接市のうち小田急江ノ島線沿線の住宅地域。需要者の中心は、大和市及び及び隣接市内の
居住者で、周辺市域からの転入者も見られる。また、駅徒歩圏の既成住宅地域で、東京及び横浜都心部への接近性が良
好より一定の住宅需要が認められ、ミニ開発や土地分割による戸建住宅の供給のほか中古物件の流通も多い。市場での
中心価格帯は、土地面積１５０㎡程度で３，０００万円台後半、新築戸建は５，０００万円～５，５００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自用目的の取引事例を収集し試算しており、自用目的の取引が多い住宅市場の実態を反映し信頼性は高い。
一方、共同住宅を想定した収益価格の試算において、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視するため、地価水準に
見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を踏まえ、比準価格を
重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    237,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復し物価が上昇するなか、
土地取引件数は昨年比で横ばい、建築着工戸
数は増加。大和市の人口は微増となっている
。

地域要因に特段の変動はない。都心部への交
通接近性や生活利便性が良好で一定の需要が
認められることから、地価は前年と同様に上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

大和 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１１２ -38	大和市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０７１１１６ -58	大和市		建付地	（　）	袋地等	北5m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０７１１１５ -2	大和市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０７１１１２ -2	大和市		更地	（　）	長方形	北西3.8m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	１０７１１１３Ｄ -10	大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.6m私道、南西4m、角地		１住居 (80,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,772	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,643	100 [ 85.8]	252,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 206,105	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.5]	257,069	100 [ 93.1]	276,121		276,000
c	(　 ) 231,916	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	214,108	100 [ 91.3]	234,510		235,000
d	(　 ) 261,228	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	250,673	100 [ 96.7]	259,228		259,000
e	(　 ) 221,641	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	236,578	100 [ 92.3]	256,314		256,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 256,000 円／㎡]

大和 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,475,726	591,243	2,884,483	1,933,250	951,233	（　0.9735） 926,025	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,048,214 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	162.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	9.0 m x 16.3 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプで平均専有面積約４０．５㎡が４戸の軽量鉄骨造２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	81.00	100.0	81.00	1,766	143,046	2.0	286,092
							1.0	143,046
2～ 2	居宅	81.00	100.0	81.00	1,802	145,962	2.0	291,924
							1.0	145,962
～

～

～

計		162.00	100.0	162.00		289,008		578,016
								289,008

⑨年額支払賃料	289,008 円　×　12ヶ月　＝　 3,468,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,468,096 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,329,372 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	578,016 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,008 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,805 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,475,726 円　　　　（　 23,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,802 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,500 円	27,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,043 円	3,468,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 220,000 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 591,243 円　（　　　　　　 4,050 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,933,250 円（　　　　　 13,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,475,726 円
②総費用	591,243 円
③純収益　①－②	2,884,483 円
④建物等に帰属する純収益	1,933,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	951,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	926,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,343 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,048,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大和 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大和市林間一丁目３００７番１５	0218000243903-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
大和 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和 -13

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　大野　健

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和市林間１丁目３００７番１５｢林間１－１８－１０｣				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅ＬＳ2	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西5.6m市道	水道、ガス、下水	南林間 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 5 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　　北
５．６ｍ　市道

交通

施設

南林間駅北東方

500m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域。大きな変動要因は無いが、古い住宅の建替え等が緩やかに進むと考えられる。
駅に近い住環境の優れた地域は需要が高い反面、供給が少なく、地価は上昇傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急江ノ島線各駅、東急田園都市線から徒歩圏内に位置する住宅地域。主な需要者は小田急江ノ島線を
利用した通勤を視野に入れた一次取得者が中心である。小学校が近く住環境にも優れ、最寄り駅からも距離が近いなど
環境と利便性が両立しており、住宅需要は高い。駅周辺の土地は希少性が高く、市場に出ると契約がすぐ決まる傾向に
ある。同一需給圏内の類似地域における取引はおおむね２０万円／㎡台だが、より高額な取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は最寄駅から主に徒歩圏内の住宅地の取引事例から求めたもので市場性を反映した実証的価格が得られた。収
益価格は、建築費の高騰や地価水準に見合う賃料が形成されていないことにより、求めた価格は比準価格と比べ低位と
なった。典型的需要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大和市は人口・世帯数ともに増加傾向。金利
上昇の影響は限定的だが、建築費高騰により
土地建物総額は上がり、購入者層は限られて
きている。

最寄駅から近く住環境も良好な既成住宅地域
。住宅需要が高いものの、駅周辺は供給量が
少ない。地域要因の変動は無い。

方位は北西であり、個別的要因に変動はない
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

大和 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１１０５ -23	大和市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、西4m、角地		１住居 (80,160)
b	１０７１１１２Ｄ -87	大和市		更地	（　）	不整形	南西7.3m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０７１１０２ -10	大和市		更地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０７１１１３Ｄ -17	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,737	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	243,213	100 [ 94.7]	256,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 223,500	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	253,933	100 [ 100.0]	253,933		254,000
c	(　 ) 237,364	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	243,004	100 [ 93.9]	258,790		259,000
d	(　 ) 238,205	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	264,259	100 [ 87.5]	302,010		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

大和 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,513,856	603,468	2,910,388	2,017,610	892,778	（　0.9735） 869,119	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	20,693,310 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	9.0 m x 16.3 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４１㎡／戸）計４戸、軽量鉄骨造２階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.00	100.0	82.00	1,756	143,992	1.0	143,992
							1.0	143,992
2～ 2	居宅	82.00	100.0	82.00	1,810	148,420	1.0	148,420
							1.0	148,420
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		292,412		292,412
								292,412

⑨年額支払賃料	292,412 円　×　12ヶ月　＝　 3,508,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,508,944 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,368,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,412 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,412 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,463 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,513,856 円　　　　（　 24,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,888 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,268 円	3,508,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 603,468 円　（　　　　　　 4,133 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,017,610 円（　　　　　 13,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,513,856 円
②総費用	603,468 円
③純収益　①－②	2,910,388 円
④建物等に帰属する純収益	2,017,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	892,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	869,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,693,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大和 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大和市林間一丁目３００７番１５	0218000243903-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考