別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
大和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市中央７丁目４２８番９
｢中央７－７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 大和

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    85 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 大和駅南方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。交通利便性のよい大和駅圏にあり、今後さらに
相鉄・東急直通線事業等の影響の浸透による需要増が見込まれる中、地価水準は上昇基調が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大和駅圏を中心に市内・隣接市内の小田急江ノ島線・相模鉄道線周辺駅圏の一般住宅地域。需要者は、
市内または周辺市居住者が主でやや広域的な範囲まで広がるとみられる。街区整然性は劣るが駅距離は比較的近く、大
和駅周辺は交通利便性が高く生活利便施設等が周辺にあり、加えて鉄道利便性向上効果の浸透等から、需要が堅く見込
まれ、競争力がある。需要中心価格帯は、土地１３０㎡程度で３千万円台前半、土地建物総額で４千万円台後半前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の高い市内住宅地取引事例から実証的な価格として妥当に求められた。近隣地域はアパート等が混
在するが、自己保有地の活用が多いとみられ賃料水準が低位に形成され収益価格は説得力が劣ると判断した。また取引
需要では自用目的が主であって、収益性より居住快適性等が重視される地域と考えられる。よって比準価格を重視して
、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    188,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.2]		 [100.0]
100		 243,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向。市内人口は微増で
、市内社会増減では増加傾向。高齢化率２４
．３％で県平均より低い。市内住宅地市場は
全般には上向き。

大和駅にも比較的近く、生活利便性等も伴い
、需要は安定的で地価水準は上昇基調である
。市場の特性等の変動はみられない。


地域内の標準的画地である。個別的要因の変
動はみられない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
１０Ｄ
-77		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b １０７１１
０３
-28		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０７１１
０２
-27		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０７１１
０４
-27		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
e １０７１１
０３
-27		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m市道、
西5m、角地
１低専

(70,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
192,842  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
198,459 		 100
[  80.2]
247,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
192,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
201,329 		 100
[  78.7]
255,818 
256,000 
c (　           ) 
190,925  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
204,245 		 100
[  81.3]
251,224 
251,000 
d (　           ) 
185,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
195,143 		 100
[  83.6]
233,425 
233,000 
e (　           ) 
206,342  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
211,858 		 100
[  77.6]
273,013 
273,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



大和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,332,054 
554,240 
2,777,814 
1,855,000 
922,814 		 （　0.9716）
896,606 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     21,347,762 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.00 Ｗ2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   147 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積３９㎡前後 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
78.00 
100.0 
78.00 
1,840 
144,000 		 1.0  144,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
78.00 
100.0 
78.00 
1,858 
145,000 		 1.0  145,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
156.00 
100.0 
156.00 

289,000 		 289,000 
0 
⑨年額支払賃料        289,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,468,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,468,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       138,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,329,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,774 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,332,054 円　　　　（　        22,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,858 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,040 円  　　　        3,468,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      200,000 円  　　　　     25,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         554,240 円　（　　　　　　         3,770 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,855,000 円  
（　　　　　        12,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,332,054 円      
②総費用 554,240 円      
③純収益　①－② 2,777,814 円      
④建物等に帰属する純収益 1,855,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 922,814 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 896,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,099 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,347,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市中央七丁目４２８番９
 0218000159535-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
大和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和 -3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和市中央７丁目４２８番９
｢中央７－７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する既成住
宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 大和

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    85 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 大和駅南方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅より徒歩圏内の良好な住宅地域であり、今後も現在の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大和市並びに隣接市内に存する主に駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は都心部へ通勤するサ
ラリーマン層であるが、利便性がよいことから、企業経営者等の高所得者層にも一定の需要が認められる。交通利便性
並びに居住快適性も兼備した土地も見られ、需要は総じて堅調である。土地１５０㎡程度で３０００万円台半ばから４
５００万円前後、新築建売住宅で５０００万円から６０００万円が取引の中心的価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅のほかアパート等も混在する住宅地域で、周辺地域には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため収益性に着目した取引は少なく、自用目的での取引を中心として土地価格が形成されている。従
って実証的で規範性を有する比準価格を重視し、収益価格は参酌し、市場分析の結果も考慮し、代表標準地との検討を
踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    188,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [100.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復している。個人消費は持ち直しの動きが
みられる。住宅建設は概ね横ばいとなってい
る。

駅より徒歩圏内の交通利便性・生活利便性に
優れた良好な住宅地域である。地域要因に特
段変動は見られない。


地域内の標準的な画地である。個別的要因に
大きな変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１１
１５Ｄ
-26		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
東4m、二方路
１中専

(80,160)
b １０７１１
１５
-23		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c １０７１１
１６
-12		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4m、角地
１住居

(80,200)
d １０７１１
０２
-21		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,634  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
283,407 		 100
[ 102.0]
277,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
278,000 
b (　           ) 
267,846  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
293,794 		 100
[ 111.7]
263,021 
263,000 
c (　           ) 
226,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
226,760 		 100
[  99.3]
228,359 
228,000 
d (　           ) 
374,994  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
390,590 		 100
[ 114.2]
342,023 
342,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　  +3.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



大和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,295,488 
569,926 
2,725,562 
1,958,880 
766,682 		 （　0.9716）
744,908 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,735,905 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   147 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約４０㎡２ＬＤＫ、ファミリータイプ４戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,688 
135,040 		 1.0  135,040 
1.0  135,040 

 2～  		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,740 
139,200 		 1.0  139,200 
1.0  139,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

274,240 		 274,240 
274,240 
⑨年額支払賃料        274,240 円　×　12ヶ月　＝　       3,290,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,290,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       131,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,159,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           274,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          274,240 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,295,488 円　　　　（　        22,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 98,726 円  　　　        3,290,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,200 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         569,926 円　（　　　　　　         3,877 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,958,880 円  
（　　　　　        13,326 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,295,488 円      
②総費用 569,926 円      
③純収益　①－② 2,725,562 円      
④建物等に帰属する純収益 1,958,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 766,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 744,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,735,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和市中央七丁目４２８番９
 0218000159535-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考