令和7年1月10日　提出 厚木 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 9-6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.

鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市酒井字上反町３０１７番外 ②地積 　(㎡) 2,470   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別業務地区 (70,200) 1.5:1 配送所 Ｓ2 工場、倉庫等が見ら れる県道沿いの工業 地域 西17m県道、背面道 水道、下水 本厚木 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  42.6 ｍ、規模　　     2,470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速「厚木ＩＣ」まで約 ６００ｍ。新東名「厚木南Ｉ Ｃ」まで約１．９ｋｍ。 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 本厚木駅南方 2.5km 法令 規制 準工 (70,200) 特別業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新東名「厚木南ＩＣ」開通の他、厚木秦野道路の整備が進捗しており、地域周辺の更なる利便性向上が期待され る。地価は東名「厚木ＩＣ」５ｋｍ圏内の需給動向を反映し上昇傾向にある。当面この傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市並びに周辺市町村にわたる広域的な工業地域であり、近隣地域は内陸型工業地域。需要者の中心 は食品、倉庫、配送センターなどであるが店舗も一部見られる。厚木ＩＣまで約６００ｍのため人気の高い工業地域で ある。新東名「厚木南ＩＣ」開通の他に厚木秦野道路の整備も予定されており、需要は強含みで推移している。土地価 格総額は中小規模工業地のため２～５億円程度の物件が多いが大規模画地となると１０億円を超える物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸倉庫等も一部見られるが容積率を十分消化していない物件や自社自用物件が多く見られる工業地域であることから収 益価格はやや低位に試算された。本件は、工業地の取引そのものが少ないことから同一需給圏を広域的に捉えかつ過去 に遡って収集・選択した取引事例に基づき試算した結果、厚木市内の工業地事例や隣接市町村の工業地事例などから規 範性ある比準価格が求められたので、これを標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活 動の急速な正常化により、不動産市場の回復 ・持ち直し傾向が鮮明となっている。 内陸型工業地域。ここ数年、需要に対して供 給が過少気味で推移している。価格は厚木Ｉ Ｃ周辺の工業地需要を反映して、地域周辺も 上昇傾向にある。 今のところ特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％