別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
厚木 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 312,000,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市岡田字辻３０３１番
 ②地積
　(㎡)		 1,423  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等
特別業務地区

(70,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が集ま
るＩＣ近くの路線商
業地域		 南西22m国道、三方路 水道、ガス、下水 本厚木

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 本厚木駅南西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
特別業務地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに低層店舗等が集積する路線商業地域である。交通量が多く郊外部の路面店舗用地としての適性が認め
られる。地域要因に特段の変動はないため、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市及び周辺市等の路線商業地域等である。近隣地域は国道沿いに店舗等が集積し、交通量が極めて
多いことから路線商業地域としての適正が高い。主な市場参加者は、自用の店舗等を運営する法人等で、ドラッグスト
アや日用品店舗等の進出意欲は引き続き高く、需要は堅調である。繁華性の程度、視認性、画地規模等により価格帯は
大きく異なり、高値の取引も散見されるが、㎡当たり１０万円台後半から２０万円台半ばの取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は低層店舗兼事務所のほか低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域に存しており、投資目的の土地取引も想定さ
れるが賃料水準はやや低く、主な市場参加者は物販、サービス等の事業を展開し自己使用目的で土地を取得する法人等
であるため、市場で実際に取引された取引事例をもとに試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地と
の均衡、広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.0]		 100
[ 60.0]		 [103.0]
100		 218,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 厚木市の人口は概ね安定しており、エリアや
物件による強弱はあるが、一部を除き各用途
ともに需要は堅調であり、市全体の地価は上
昇傾向にある。

建築費の高騰等により物件ごとに選別が強化
されているが、対象標準地の周辺を含む厚木
市内の路線商業地の地価は引き続き上昇傾向
となっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-534		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m県道、
北4.6m、
二方路
近商

(100,200)
b １０７１０
０９
-33		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32m市道、
北4m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,276)
c １０７１０
０８
-32		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
南西4m、角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
d １０７１０
０５
-46		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e １０７１０
０６Ｄ
-13		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
南6m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
230,977 		 100
[ 105.0]
219,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
227,000 
b (　           ) 
250,840  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
244,629 		 100
[ 115.0]
212,721 
219,000 
c (　           ) 
198,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
203,639 		 100
[  95.0]
214,357 
221,000 
d (　           ) 
176,120  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,819 		 100
[  85.0]
211,552 
218,000 
e (　           ) 
182,985  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
185,317 		 100
[  85.0]
218,020 
225,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



厚木 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,202,643 
11,951,880 
41,250,763 
32,178,000 
9,072,763 		 （　0.9534）
8,649,972 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    201,162,140 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 Ｓ3 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
特別業務地区		 70 ％   200 ％   200 ％   1,423 ㎡     36.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所で各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
85.0 
595.00 
3,600 
2,142,000 		 10.0  21,420,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
2,100 
1,323,000 		 6.0  7,938,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
88.3 
1,855.00 

4,788,000 		 37,296,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,788,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,456,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,855.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,456,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,596,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,859,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,296,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         343,123 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,202,643 円　　　　（　        37,388 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,595,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,723,680 円  　　　       57,456,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,443,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,152,000 円  　　　　    519,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,951,880 円　（　　　　　　         8,399 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 519,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,178,000 円  
（　　　　　        22,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,202,643 円      
②総費用 11,951,880 円      
③純収益　①－② 41,250,763 円      
④建物等に帰属する純収益 32,178,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,072,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,649,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,079 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,162,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市岡田字辻３０３１番
 0204000129606-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
厚木 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.
鑑定評価額 310,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市岡田字辻３０３１番
 ②地積
　(㎡)		 1,423  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等
特別業務地区

(70,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が集ま
るＩＣ近くの路線商
業地域		 南西22m国道、三方路 水道、ガス、下水 本厚木

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 本厚木駅南西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
特別業務地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東名高速道路ＩＣに極近く、郊外型店舗の外、物流施設等の事業所が建ち並ぶ、国道沿いの路線商業地域である
。利便性向上により地価は強含み傾向にある。今後もほぼ現状を維持しつつ発展してゆくものと推察される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市内を中心に、県央及び湘南地域における、郊外型店舗、物流施設等が建ち並ぶ路線商業地域であ
る。東名高速道路厚木ＩＣに近接する外、厚木駅周辺市街地からも程近く、利便性に優れて需要は強く、地価は強含ん
でいる。主な需要者は、物販店、飲食店用地、倉庫用地を需要する法人や、賃貸物件用地を需要する不動産業者、投資
法人等が想定される。中心価格帯は土地値㎡単価１５～２０万円、建物付で総額１～３億円前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 厚木ＩＣ側、交通量の多い路線商業地域内に存し店舗・物流施設等が建ち並んでいる。対象不動産と用途、規模、性格
等が類似の、厚木市内の路線商業地の取引事例より求め、市場性を反映する比準価格、最有効使用の賃貸用建物建築及
び賃貸運用を想定し、投資採算性を重視した収益価格、それぞれ説得力を有している。市場の実態を反映した比準価格
を標準として、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　厚木 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.0]		 100
[ 60.3]		 [103.0]
100		 216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響も和らぎ、低金利継続を背景
に、特に需要の強い大規模物流倉庫地を始め
、住宅地商業地でも広域的に活発な取引動向
が認められる。

高速道路ＩＣに近接し、利便性に優れた国道
沿いの路線商業地域であり、交通量増大に伴
い需要は強い。


国道沿いの三方路地。個別的要因に特段の変
動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１１
-8		 伊勢原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北西6m、角地
商業

(100,400)
b １０７１０
１１
-7		 伊勢原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西14.8m県
道、
北東6.2m、
二方路
商業

(93,264)
c １０７１０
１１
-14		 伊勢原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-534		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m県道、
北4.6m、
二方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,010  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
281,547 		 100
[ 137.5]
204,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
211,000 
b (　    126,255) 
180,364  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
190,030 		 100
[  89.9]
211,379 
218,000 
c (　    143,303) 
204,718  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
210,655 		 100
[  96.0]
219,432 
226,000 
d (　           ) 
224,530  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
242,447 		 100
[  99.9]
242,690 
250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



厚木 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,419,591 
10,495,700 
37,923,891 
27,928,500 
9,995,391 		 （　0.9768）
9,763,498 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    232,464,238 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 700.00 Ｓ3 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
特別業務地区		 70 ％   200 ％   200 ％   1,423 ㎡     36.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用を参考に、１階店舗、２－３階事務所、各フロア貸と想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 近隣地域において標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
85.0 
595.00 
3,300 
1,963,500 		 10.0  19,635,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
700.00 
90.0 
630.00 
1,900 
1,197,000 		 6.0  7,182,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
88.3 
1,855.00 

4,357,500 		 33,999,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,357,500 円　×　12ヶ月　＝　      52,290,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,855.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,290,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,183,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,106,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,999,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         312,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,419,591 円　　　　（　        34,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,165,000 円  　　　　    433,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,568,700 円  　　　       52,290,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,432,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,464,000 円  　　　　    433,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       433,000 円  　　　　    433,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       433,000 円  　　　　    433,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,495,700 円　（　　　　　　         7,376 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9768    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 433,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,928,500 円  
（　　　　　        19,626 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,419,591 円      
②総費用 10,495,700 円      
③純収益　①－② 37,923,891 円      
④建物等に帰属する純収益 27,928,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,995,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,763,498 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,861 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    232,464,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市岡田字辻３０３１番
 0204000129606-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考