鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
厚木 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -31

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

9,970,000 円

１㎡当たりの価格

89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市飯山南４丁目２３８５番２０｢飯山南４－１２－３３｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い郊外の分譲住宅地域	南5.1m市道	水道、ガス、下水	本厚木 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 112 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．１ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

4.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

バス便エリアであるが、近隣に中学校がある閑静な居住環境を有する住宅地域である。地域要因に特段の変動は
認められず現況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、厚木市内の小田急小田原線本厚木駅から北方バス便エリアの住宅地域である。主な需要者は厚木市、周
辺市の車通勤等の利便性を重視する若年世帯の一次取得者が中心である。近年の首都圏の地価上昇圧力の影響を受けて
市全体の住宅需要は堅調である。賃貸市場についても安定しており、賃料水準はほぼ横ばい状態にある。市場の中心と
なる価格帯は、土地１００㎡規模で１０００万円前後程度、新築戸建てで２～３０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場実態に適合した実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した理論的価格である。同一需給圏
のエンドユーザーは中所得者層であり優良な戸建住宅を指向するため生活快適性、交通利便性を重視する。今回２階建
てアパートを想定した収益価格は土地に見合うだけの収益が査定されず低位であった。よって、比準価格の規範性が高
いものと判断し、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 98.7]

[102.0]
100

89,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

本厚木駅北口の再開発などを背景に，首都圏
などからの需要を吸収し、共同住宅、戸建住
宅の需要増による市全体の地価は上昇傾向に
ある。

車利用中心の住宅地域で通勤等利便性が高く
、地価はやや上昇基調にある。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６Ｄ -503	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、西4.5m、角地		１住居 (80,188)
b	１０７１００６Ｄ -657	厚木市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０７１００６Ｄ -581	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.8m市道、北西3.4m、角地		工業 (70,200)
d	１０７１０１２ -51	厚木市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m未舗装私道、中間画地		工業 (60,200)
e	１０７１０１２ -50	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,195	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	84,623	100 [ 95.1]	88,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 82,759	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,840	100 [ 95.8]	86,472		88,200
c	(　 ) 91,035	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	89,109	100 [ 101.9]	87,447		89,200
d	(　 ) 99,312	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,305	100 [ 113.2]	88,609		90,400
e	(　 ) 103,480	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,204	100 [ 118.1]	88,234		90,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

厚木 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,966,325	394,598	1,571,727	1,389,850	181,877	（　0.9735） 177,057	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	4,215,643 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	112 ㎡	10.5 m x 10.7 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階単身用タイプ２戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.00	100.0	55.00	1,460	80,300	1.0	80,300
							0.0	0
2～ 2	居宅	55.00	100.0	55.00	1,550	85,250	1.0	85,250
							0.0	0
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		165,550		165,550
								0

⑨年額支払賃料	165,550 円　×　12ヶ月　＝　 1,986,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,986,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 81,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,964,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,966,325 円　　　　（　 17,556 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,551 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,398 円	2,046,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,200 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,598 円　（　　　　　　 3,523 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,389,850 円（　　　　　 12,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,966,325 円
②総費用	394,598 円
③純収益　①－②	1,571,727 円
④建物等に帰属する純収益	1,389,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	181,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	177,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,215,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市飯山南四丁目２３８５番２０	0204000113682-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
厚木 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -31

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　福沢　雄太

TEL.

鑑定評価額

9,910,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市飯山南４丁目２３８５番２０｢飯山南４－１２－３３｣				②地積　(㎡)	112 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多い郊外の分譲住宅地域	南5.1m市道	水道、ガス、下水	本厚木 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 10.7 ｍ、規模　　 112 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．１ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

4.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するもの
と思料される。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線本厚木駅からバス圏の厚木市北部を中心とした住宅地域である。需要者は厚木市在住者が
中心であるが、都心への通勤圏内であることから同一需給圏以外からの転入も見られる。同一需給圏内においては小規
模開発や既存宅地の分割による宅地供給が多いが需給関係は比較的安定している。土地は１１０㎡程度で１，０００万
円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は厚木市北部の住宅地域に所在し、周辺には中小規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見されるが、典
型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[102.0]
100

88,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

厚木市の人口は概ね横這い傾向にある。市内
住宅地の不動産市況はエリア、利便性、物件
等により多極化する傾向が強く需要には強弱
が見られる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地
価も若干の上昇傾向にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６Ｄ -503	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、西4.5m、角地		１住居 (80,188)
b	１０７１０１２ -51	厚木市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4m未舗装私道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０７１００６ -16	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０７１０１２ -50	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,195	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	84,042	100 [ 100.0]	84,042	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	85,700
b	(　 ) 99,312	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	100,917	100 [ 106.9]	94,403		96,300
c	(　 ) 100,114	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,015	100 [ 111.2]	90,841		92,700
d	(　 ) 103,480	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,997	100 [ 104.0]	99,997		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,200 円／㎡]

厚木 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,804,382	347,040	1,457,342	1,209,600	247,742	（　0.9732） 241,103	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,607,047 円　　　　（　 50,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	112 ㎡	10.5 m x 10.7 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積５０．００㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,541	77,050	1.0	77,050
							0.0	0
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,589	79,450	1.0	79,450
							0.0	0
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		156,500		156,500
								0

⑨年額支払賃料	156,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,878,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,878,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 75,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,802,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,804,382 円　　　　（　 16,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,589 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	18,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	56,340 円	1,878,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,000 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 347,040 円　（　　　　　　 3,099 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,209,600 円（　　　　　 10,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,804,382 円
②総費用	347,040 円
③純収益　①－②	1,457,342 円
④建物等に帰属する純収益	1,209,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,607,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市飯山南四丁目２３８５番２０	0204000113682-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考