鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
厚木 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -29

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　今井　孝

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市下川入字五ノ域２６４番７				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北6m市道	水道、下水	本厚木 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北方

7.9km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は最寄り駅からバス便利用であり、利便性が劣るが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向にある
。近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として、当面は現状の住環境が維持されると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線の本厚木駅、海老名駅等を中心とする厚木市、愛川町、相模原市南西部の概ねバス便利用
の住宅地である。需要者は市内及び周辺市町内に通勤する勤労世帯等が中心で、都心に通勤するサラリーマン層等は少
ない。小規模開発や既存宅地の分割による宅地供給が比較的多く、利便性はやや劣るが、地価は緩やかな上昇傾向にあ
る。需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で１千万円台前半、新築戸建は２．５千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むが、収益価格は試算価格を
求める各段階で想定要因が多く、この点にやや難がある。近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。バ
ス便利用の当地域は利便性が劣ることから賃貸需要は弱く、投資採算は劣り、自用目的での取引が中心である。本件で
は比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は転入拡大に転換している。急激な
円安、物価上昇等が懸案事項だが、インバウ
ンド効果、経済状況の改善等もあり地価は上
昇傾向である。

過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅
からバス便であり、一般的要因の影響を受け
て地域内の住宅地の地価は緩やかな上昇傾向
にある。

幅員６ｍの北側道路であり、画地規模が適当
であることから、総額の観点から選好性が認
められるが、需要は弱い。なお個別的要因の
変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６Ｄ -527	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)
b	１０７１００６ -12	厚木市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
c	１０７１０１５ -19	厚木市		建付地	（　）	長方形	北4.5m未舗装市道、中間画地		１住居 (70,180)
d	１０７１００３ -11	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	１０７１００３ -12	厚木市		更地	（　）	袋地等	東12.5m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,656	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,913	100 [ 104.8]	87,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 77,991	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,927	100 [ 93.9]	84,054		84,100
c	(　 ) 96,679	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	100,230	100 [ 103.8]	96,561		96,600
d	(　 ) 74,374	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,082	100 [ 89.9]	82,405		82,400
e	(　 ) 62,500	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	79,531	100 [ 92.5]	85,979		86,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,000 円／㎡]

厚木 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,053,514	407,972	1,645,542	1,436,400	209,142	（　0.9735） 203,600	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	4,847,619 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.20	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	127 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向けの共同住宅で、住宅のタイプは２Ｋ、４戸、平均専有面積は約３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,376	82,560	1.0	82,560
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,419	85,140	1.0	85,140
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		167,700		167,700
								0

⑨年額支払賃料	167,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,012,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,012,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 80,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,051,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	167,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,053,514 円　　　　（　 16,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,419 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,972 円	2,132,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 407,972 円　（　　　　　　 3,212 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,436,400 円（　　　　　 11,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,053,514 円
②総費用	407,972 円
③純収益　①－②	1,645,542 円
④建物等に帰属する純収益	1,436,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,142 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,847,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市下川入字五ノ域２６４番７	0204000215226-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
厚木 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 -29

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　四家　俊英

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市下川入字五ノ域２６４番７				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北6m市道	水道、下水	本厚木 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１２９号の西側背後に位
置する住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北方

7.9km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該近隣地域内の住宅地は既に熟成しており、格別の変動要因はないことから当分の間は現状維持。最寄り駅か
ら遠いものの、値頃感から需要は比較的堅調であるため、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線「本厚木」駅を最寄りとする、主にバス便利用の住宅地域である。需要者は厚木市内を中
心に一部隣接市町の居住者も含まれる。最寄り駅徒歩圏の住宅価格上昇を受け、土地及び建物の総額での値頃感等から
需給は均衡しており、社会増も続いているため不動産市場は堅調に推移している。市場において土地は１０００万円前
後、新築戸建は３０００万円前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、対象標準地と住環境が類似する、厚木市下川入地区を含む周辺の信頼
性ある取引事例を収集することが出来た。一方、対象標準地の周囲には一部共同住宅等の収益物件は見られるものの、
不動産投資金額に見合う収支とはなっていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、本件においては比準
価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は、一部に弱めの動きもみられる
ものの、緩やかに回復している。市内の人口
は微減傾向にあるが、世帯数は微増。

最寄り駅からバス圏域の住宅地域であり、建
築費は上昇が続いているものの、住宅需給は
引き続き良好であるため、地価は堅調に推移
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６Ｄ -633	厚木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０７１００６Ｄ -527	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)
c	１０７１００６Ｄ -668	厚木市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０７１００６Ｄ -579	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、南4.5m、角地		１住居 (80,200)
e	１０７１００６Ｄ -683	厚木市		更地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,214	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	110,143	100 [ 125.0]	88,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,100
b	(　 ) 90,656	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,913	100 [ 112.7]	81,555		81,600
c	(　 ) 86,046	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	90,085	100 [ 118.8]	75,829		75,800
d	(　 ) 95,765	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	95,951	100 [ 120.0]	79,959		80,000
e	(　 ) 69,027	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	79,151	100 [ 93.1]	85,017		85,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

厚木 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,081,554	409,994	1,671,560	1,436,400	235,160	（　0.9735） 228,928	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,450,667 円　　　　（　 42,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	127 ㎡	9.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住戸タイプ：１ＤＫ、平均専有面積：約３０㎡の住宅４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	60.00	100.0	60.00	1,480	88,800	1.0	88,800
							0.0	0
2～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	1,529	91,740	1.0	91,740
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		180,540		180,540
								0

⑨年額支払賃料	180,540 円　×　12ヶ月　＝　 2,166,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,166,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,079,821 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	180,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,081,554 円　　　　（　 16,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,529 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,994 円	2,166,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,800 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 409,994 円　（　　　　　　 3,228 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,436,400 円（　　　　　 11,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,081,554 円
②総費用	409,994 円
③純収益　①－②	1,671,560 円
④建物等に帰属する純収益	1,436,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,450,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

厚木 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	厚木市下川入字五ノ域２６４番７	0204000215226-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考