令和7年1月14日　提出 厚木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 86,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市毛利台２丁目１４０５番１７８ ｢毛利台２－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 (50,80) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 本厚木 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 本厚木駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 本厚木駅からバス便エリアの閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動はないことから、今後も現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚木市郊外部のバス便エリアの住宅地域一帯等である。主な需要者は、厚木市内または周辺市に地縁を 有する一次取得者層である。近隣地域は、傾斜地の住宅地で利便性は劣るが、街区整然とした閑静な住宅地で、周辺住 宅地の地価上昇の影響もあって、当該地域の地価は緩やかな上昇傾向にある。土地値は値頃感があるが、画地規模が大 きいことから総額は嵩む傾向にあり、新築建売住宅については３，０００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は毛利台地区の既成市街地で、建築協定により共同住宅の建築は規制されている。収益性に着目した土地取 引はなく、市場参加者の属性や土地の最有効使用の観点から収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。 比準価格は、類似性の高い取引事例から求めた実証的な価格であり規範性が高いため、本件では比準価格を採用し、類 似地域等における土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　厚木（県） -16             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     85,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚木市の人口は概ね安定しており、エリアや 物件による強弱はあるが、一部を除き各用途 ともに需要は堅調であり、市全体の地価は上 昇傾向にある。 バス便エリアの住宅地域で、地域要因に特段 の変動はないが、周辺住宅地の地価上昇の影 響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向となっ ている 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％ +0.7 ％