別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
秦野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市堀山下字東中道１１９番９外
 ②地積
　(㎡)		 3,305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が多い内陸型の工
業地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 渋沢

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  57.0 ｍ、奥行　約　　  58.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 渋沢駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自社用倉庫と工場等が建ち並ぶ工業専用地域の工業地域である。圏央道を中心に物流倉庫用地の価格が高騰して
いる地域がある。その波及は大きいものではないが近隣地域の地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県の工業地域一帯である。主な需要者は神奈川県の製造業者ならびに全国展開をする製造業・広い
床面積を必要とする卸業等である。東名高速道路のＩＣが距離的に近いが、都心から離れるため、工業用地の開発を行
い土地を供給するほどの力強さはない。工業地の売買事例は少ない。また契約は個別性が強く取引の中心となる価格水
準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 物流需要の拡大により投資家が倉庫を所有し、賃貸する事業が圏央道などで増えているが、近隣地域及びその周辺の地
域は、自己使用の工場・倉庫が多い地域である。工場・倉庫は規模・業態等により個別性が強く一般的賃料水準はなく
、賃料収入に基づく収益価格は比準価格に比べ信頼性がやや劣る。市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,500 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 95.2]		 [100.0]
100		 63,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ後に利便性のある地域で地価の上
昇が見られた。上昇の傾向は落ち着きつつあ
るが、堅調な需要は維持されている。


大型自動車の往来にやや狭い道路幅員の工業
地域である。地価の上昇が見られるが、地域
特性に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  -2.2
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１０Ｄ
-31		 秦野市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b １０７１２
０４Ｄ
-57		 足柄上郡山北町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m道路、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
c １０７１２
０１Ｄ
-18		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
d １０７１２
０４
-1		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
工業
高度5種最高31m
(60,200)
e １０７１２
０４Ｄ
-53		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m市道
、中間画地
工業
高度5種最高31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     51,597) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,150 		 100
[  84.0]
69,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,200 
b (　           ) 
31,626  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,650 		 100
[  53.6]
62,780 
62,800 
c (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
71,543 		 100
[ 102.1]
70,071 
70,100 
d (　           ) 
87,712  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,391 		 100
[ 160.4]
60,094 
60,100 
e (　           ) 
90,875  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,782 		 100
[ 129.0]
74,250 
74,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.7 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +64.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,000 円／㎡]  



秦野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,586,765 
3,617,260 
15,969,505 
9,825,000 
6,144,505 		 （　0.9429）
5,793,654 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    131,673,955 円　　　　（　     39,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,200.00 Ｓ2 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   3,305 ㎡     56.9 m x   58.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し倉庫 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,600.00 
100.0 
1,600.00 
1,060 
1,696,000 		 3.0  5,088,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
100.0 
1,600.00 

1,696,000 		 5,088,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,696,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,352,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,352,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       814,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,537,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,088,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,586,765 円　　　　（　         5,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,060 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 101,760 円  　　　       20,352,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,678,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,237,500 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,617,260 円　（　　　　　　         1,094 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  91,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 ×  10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,825,000 円  
（　　　　　         2,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,586,765 円      
②総費用 3,617,260 円      
③純収益　①－② 15,969,505 円      
④建物等に帰属する純収益 9,825,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,144,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,793,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,673,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市堀山下字東中道１１９番９
 0222001162684-0000
2 　秦野市堀山下字東中道１１９番１２
 0204010059837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
秦野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 9-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　隆司   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市堀山下字東中道１１９番９外
 ②地積
　(㎡)		 3,305  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が多い内陸型の工
業地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 渋沢

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.9 ｍ、奥行　約　　  58.6 ｍ、規模　　     3,305 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道　 交通

施設		 渋沢駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場、倉庫等が立地する内陸型の工業地域として熟成しており、用途地域等から今後ともその性格を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県西・湘南・県央地域の工業地域である。需要者の中心は地元の工場経営者及び資本力のある国内有力企
業、物流業者等である。近年は遊休資産の処分、合理化等による工場閉鎖により他用途への転換が一部地域でみられる
。最近の高速道路網の整備等により、県央地域への物流施設用地への需要は旺盛で工業地全般の地価を牽引している。
なお取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見いだせない状態である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は渋沢駅からやや距離があるがほぼ通勤圏内の内陸型の工業地域であり、自用の建物、工場が多く、貸倉庫等
の供給もあるが、工業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。また圏央道開通による流通業務用倉庫地需要
を直接受けるものではない。従って自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,500 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 95.4]		 [100.0]
100		 63,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の工業地は製造業を中心とした内陸型の工
業地を主体としているが、高速道路網の整備
等から工業地需要は強含みで地価も上昇傾向
である。

堀山下テクノパーク内の工業地域として熟成
しており、新東名秦野ＩＣ等の開通整備によ
り上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０２
-32		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北東10m、
角地
工専

(70,200)
b １０７１２
１１Ｄ
-204		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m私道
、中間画地
工業

(60,200)
c １０７１２
０４Ｄ
-53		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m市道
、中間画地
工業
高度5種最高31m
(60,200)
d １０７１２
０１Ｄ
-18		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
45,176 		 100
[  96.6]
46,766 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
54,433  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,175 		 100
[  92.4]
60,795 
60,800 
c (　           ) 
90,875  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,874 		 100
[ 126.7]
74,881 
74,900 
d (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
72,501 		 100
[ 113.1]
64,103 
64,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,600 円／㎡]  



秦野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,586,765 
3,600,760 
15,986,005 
9,694,000 
6,292,005 		 （　0.9429）
5,932,732 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    134,834,818 円　　　　（　     40,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,600.00 Ｓ2 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   3,305 ㎡     56.9 m x   58.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件、立地条件、同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一棟貸しの倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,600.00 
100.0 
1,600.00 
1,060 
1,696,000 		 3.0  5,088,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
100.0 
1,600.00 

1,696,000 		 5,088,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,696,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,352,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,352,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       814,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,537,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,088,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,586,765 円　　　　（　         5,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,060 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 101,760 円  　　　       20,352,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,686,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,221,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,600,760 円　（　　　　　　         1,089 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 ×  10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,694,000 円  
（　　　　　         2,933 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,586,765 円      
②総費用 3,600,760 円      
③純収益　①－② 15,986,005 円      
④建物等に帰属する純収益 9,694,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,292,005 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,932,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,834,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市堀山下字東中道１１９番９
 0222001162684-0000
2 　秦野市堀山下字東中道１１９番１２
 0204010059837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考