別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
秦野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 5-4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市尾尻９３１番７外
 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)

1.2:1		 店舗兼診療所

ＲＣ5		 中低層の店舗が増え
つつある駅前の商業
地域		 北東（駅前広場）市道、南東側道 水道、ガス、下水 秦野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 秦野駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 秦野駅南口駅前広場に接面する商業地域である。土地区画整理事業により整備がなされ、駐車場等の低未利用土
地もみられる。駅至近で稀少性があるが、新たな着工は見られず、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川県内の相模川以西の近隣商業地域及び路線商業地域である。当該地域は、都心への距離があり、
東京に近接する横浜・川崎エリアとは異なり、人口は減少傾向にあるも、転入超過等を反映して、商業地の地価には底
入れ感が出ている。主たる需要者は、地場企業、個人投資家等が想定される。取引価格帯の把握は、取引件数が少ない
こともあり、困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例を適切に選択し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に店舗兼事務所ビ
ルを想定して試算した。対象標準地は、駅前広場に接面し、熟成が期待される商業地域に存する。対象標準地の主たる
需要者は、収益性を考慮しつつ、市場性を重視する地場企業、個人投資家等であることから、市場性を的確に反映した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.7]		 [103.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の駅徒歩圏内の底堅い住宅地需要を影響
を受け、複合用途の建築物による利用期待を
背景に、駅前商業地需要は概ね下落基調から
脱した感がある。

区画整然とした秦野駅南口駅前に存する商業
地域であり、区画整然とした駅南側地域への
人口流入等もあり、底入れ感が出ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１１
-9		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.5m市
道、
南東4.7m、
北東4.4m、
三方路
近商

(100,200)
b １０７１２
１１
-13		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12m県道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０７１２
１１Ｄ
-29		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０７１２
１１Ｄ
-78		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12.1m県
道、南西4m、
角地
近商

(100,300)
e １０７１２
０８Ｄ
-27		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12.3m市
道、北西6m、
角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
189,882 		 100
[  87.9]
216,020 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
151,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,724 		 100
[  76.1]
199,375 
205,000 
c (　           ) 
226,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
228,408 		 100
[ 100.5]
227,272 
234,000 
d (　           ) 
156,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
151,774 		 100
[  75.6]
200,759 
207,000 
e (　           ) 
142,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
138,178 		 100
[  67.3]
205,316 
211,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -22.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



秦野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,585,535 
4,116,581 
15,468,954 
13,512,100 
1,956,854 		 （　0.9519）
1,862,729 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     41,393,978 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.49 ＲＣ4 841.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   282 ㎡     19.1 m x   16.1 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗フロア貸し、２・３・４Ｆは事務所部分貸しを想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 地域における同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.50 
82.9 
172.85 
3,025 
522,871 		 6.0  3,137,226 
1.0  522,871 

 2～ 3		 事務所
231.00 
82.8 
191.27 
2,420 
462,873 		 6.0  2,777,238 
1.0  462,873 

 4～ 4		 事務所
170.80 
76.6 
130.83 
2,420 
316,609 		 6.0  1,899,654 
1.0  316,609 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
841.30 
81.6 
686.22 

1,765,226 		 10,591,356 
1,765,226 
⑨年額支払賃料      1,765,226 円　×　12ヶ月　＝　      21,182,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     686.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,182,712 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,694,617 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,488,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,591,356 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        1,765,226 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,585,535 円　　　　（　        69,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,025 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 995,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 635,481 円  　　　       21,182,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      446,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,641,700 円  　　　　    199,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,116,581 円　（　　　　　　        14,598 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 199,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     841.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,512,100 円  
（　　　　　        47,915 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,585,535 円      
②総費用 4,116,581 円      
③純収益　①－② 15,468,954 円      
④建物等に帰属する純収益 13,512,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,956,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,862,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,393,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市尾尻９３１番７
 0222000006035-0000
2 　秦野市尾尻９３１番８
 0222000006038-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
秦野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
秦野 5-4 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 秦野市尾尻９３１番７外
 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)

1.2:1		 店舗兼診療所

ＲＣ5		 中低層の店舗が増え
つつある駅前の商業
地域		 北東（駅前広場）市道、南東側道 水道、ガス、下水 秦野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       282 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 秦野　駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に接面する商業地域。区画整理事業の換地処分後２０年以上が経過しても近隣地域及び周辺地域では平
面駐車場等の非有効利用地も目立つ。駅前商業地域として稀少性があるため漸次熟成してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県央、県西地区の駅前及び駅周辺商業地域である。需要者は地元企業、個人業者が中心であるが、全国展
開するフランチャイズチェーン業者等の需要も或程度は見込める。駅周辺商業地域とはいえ繁華性は低いが、駅前立地
の稀少性があり、地価は概ね横ばい傾向にある。商業地であり取引規模等により取引総額は一定ではなく需要の中心と
なる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は同一需給圏内の商業地の取引事例を比較検討して求めた価格であり
取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は駅前広場に面し商業地域としての稀少性が認められ
るものの現状では繁華性が乏しく収益性が低いため低位に求められたものである。したがって、本件では、比準価格を
中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　秦野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.4]		 [103.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景県西地区の商業地は一部の繁華性が高い地
域を除くと依然として需要は回復途上にある
ものの、地価は上昇地点が多くなっている。


駅前広場に面し稀少性がある。背後地域で進
む区画整理事業による商業背後地の充実が期
待されるが現在のところ繁華性は低い。地価
はやや上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 秦野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１１
-9		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.5m市
道、
南東4.7m、
北東4.4m、
三方路
近商

(100,200)
b １０７１２
０１Ｄ
-19		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6.2m県道
、中間画地
商業

(100,372)
c １０７１２
１２
-17		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東12m県道、
北東4.8m、
準角地
近商

(100,300)
d １０７１２
１１Ｄ
-210		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
188,808 		 100
[  86.0]
219,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
144,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
149,196 		 100
[  74.1]
201,344 
207,000 
c (　           ) 
140,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
142,919 		 100
[  69.5]
205,639 
212,000 
d (　           ) 
135,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,521 		 100
[  63.6]
213,083 
219,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



秦野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,386,337 
4,298,440 
16,087,897 
14,191,100 
1,896,797 		 （　0.9519）
1,805,561 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,123,578 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
秦野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 240.00 ＲＣ4 839.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   282 ㎡     19.1 m x   16.1 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し店舗、３・４階は部分貸し事務所。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.54 
85.0 
177.26 
2,985 
529,121 		 6.0  3,174,726 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
230.00 
90.0 
207.00 
2,687 
556,209 		 6.0  3,337,254 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
2,090 
432,630 		 3.0  1,297,890 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
170.82 
90.0 
153.74 
2,090 
321,317 		 3.0  963,951 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
839.36 
88.8 
745.00 

1,839,277 		 8,773,821 
0 
⑨年額支払賃料      1,839,277 円　×　12ヶ月　＝　      22,071,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,071,324 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,765,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,305,618 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,773,821 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,386,337 円　　　　（　        72,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,985 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
秦野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,045,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 662,140 円  　　　       22,071,324　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,724,200 円  　　　　    209,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       209,000 円  　　　　    209,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,298,440 円　（　　　　　　        15,243 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 209,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     839.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,191,100 円  
（　　　　　        50,323 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,386,337 円      
②総費用 4,298,440 円      
③純収益　①－② 16,087,897 円      
④建物等に帰属する純収益 14,191,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,896,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,805,561 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,123,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 秦野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　秦野市尾尻９３１番７
 0222000006035-0000
2 　秦野市尾尻９３１番８
 0222000006038-0000
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