鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
秦野 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -29

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　原　哲也

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

73,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市千村２丁目７番１７外｢千村２－５－１５｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南4.8m市道	水道、下水	渋沢 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．８
ｍ市道

交通

施設

渋沢駅南西方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

住環境がやや劣る住宅地域であり、今後も地域要因の特段の変動はないと推測するが、当面は貨幣価値下落等の
影響により地価は横這い程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急小田原線渋沢駅勢圏に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は秦野市及び隣接市町におけ
る戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内における需要は普通程度。市場
での需要の中心となる価格帯は総額で、土地１，５００～２，０００万円程度、新築住宅で３，０００～３，５００万
円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は渋沢駅勢圏の住宅地の事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は共同住宅の建築を想定した
理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅としての利用を目的とする個人のエンドユーザーであ
ることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,500 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[115.8]

[102.0]
100

73,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇すなわち貨幣価値の下落が続いてお
り、不動産価格には依然として上昇圧力が掛
かっている。

住環境がやや劣るが利便性は普通程度の地域
で、需要も相応である。特段の地域要因の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１０Ｄ -13	秦野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m道路、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１２０１Ｄ -33	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、北10m、角地		１中専建築協定 (50,200)
c	１０７１２０１Ｄ -25	秦野市		建付地	（　）	袋地等	西6m私道、北2m、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０７１２１１Ｄ -206	秦野市		更地	（　）	ほぼ整形	東4.7m市道、北西4.7m、二方路		１中専 (70,188)
e	１０７１２０１Ｄ -29	秦野市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,457	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	72,730	100 [ 98.0]	74,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	75,700
b	(　 ) 71,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	69,092	100 [ 93.9]	73,580		75,100
c	(　 ) 70,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	77,010	100 [ 105.0]	73,343		74,800
d	(　 ) 74,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	73,091	100 [ 107.1]	68,246		69,600
e	(　 ) 74,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	72,645	100 [ 106.0]	68,533		69,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

秦野 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,282,296	425,452	1,856,844	1,571,080	285,764	（　0.9725） 277,905	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,175,667 円　　　　（　 39,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	158 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、３５㎡／戸、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,330	93,100	1.0	93,100
							1.0	93,100
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,357	94,990	1.0	94,990
							1.0	94,990
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		188,090		188,090
								188,090

⑨年額支払賃料	188,090 円　×　12ヶ月　＝　 2,257,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,257,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 48,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 115,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,189,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	188,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,282,296 円　　　　（　 14,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,415 円/㎡　月額支払賃料（　 1,357 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,500 円	21,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,152 円	2,305,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,000 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 425,452 円　（　　　　　　 2,693 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,571,080 円（　　　　　 9,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,282,296 円
②総費用	425,452 円
③純収益　①－②	1,856,844 円
④建物等に帰属する純収益	1,571,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	277,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,175,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

秦野 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	秦野市千村二丁目７番１７	0222000066623-0000
2	秦野市千村二丁目７番２０	0222000066626-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
秦野 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -29

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　川嶋　創

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市千村２丁目７番１７外｢千村２－５－１５｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南4.8m市道	水道、下水	渋沢 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 158 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
８ｍ市道

交通

施設

渋沢駅南西方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特別な変動要因が無いため今後も現状を維持するものと予測す
る。地価は十分に下がったため安定的に推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秦野市内の小田急小田原線沿線の各駅を最寄とする住宅地域である。需要者は市内及び隣接市町に居住す
る第一次取得層が中心であり、圏外からの転入者は少ない。渋沢駅から徒歩圏に所在するが地勢に劣るため有効需要は
少ないが、地価は概ね横這い状態である。取引の中心価格帯は、土地は１，２００万円前後、新築戸建で総額２，７０
０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小田急小田原線沿線に所在し、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、当該地域は収益性による取引は認められず
、居住の快適性が重視される低層住宅地域である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位
に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑
定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,500 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[115.3]

[102.0]
100

73,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性に優る地域と劣る地域との選好格差は
広がっている。しかしながら、価格の十分な
下落により地価に値頃感が生じている。

最寄り駅から徒歩圏の標準的な住宅地域であ
り、需給は安定し地価は下げ止まった。地域
要因に特段の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１０Ｄ -13	秦野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.1m道路、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１２１２Ｄ -6	秦野市		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m市道、西6m、角地		１中専 (80,200)
c	１０７１２０１Ｄ -22	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北4m、角地		１低専 (60,100)
d	１０７１２０２ -15	秦野市		更地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 地区計画等 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,457	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,093	100 [ 100.0]	73,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,600
b	(　 ) 78,720	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	94,370	100 [ 108.0]	87,380		89,100
c	(　 ) 75,355	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,131	100 [ 98.0]	76,664		78,200
d	(　 ) 62,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	61,616	100 [ 77.8]	79,198		80,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

秦野 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,252,344	424,742	1,827,602	1,571,080	256,522	（　0.9725） 249,468	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,543,733 円　　　　（　 35,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	158 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び画地規模等を考慮し、専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,268	88,760	1.0	88,760
							1.0	88,760
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,294	90,580	1.0	90,580
							1.0	90,580
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		179,340		179,340
								179,340

⑨年額支払賃料	179,340 円　×　12ヶ月　＝　 2,152,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 126,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,152,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 126,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 113,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,164,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	179,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 179,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 86,464 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,252,344 円　　　　（　 14,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,500 円	21,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,342 円	2,278,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,000 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 424,742 円　（　　　　　　 2,688 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,571,080 円（　　　　　 9,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,252,344 円
②総費用	424,742 円
③純収益　①－②	1,827,602 円
④建物等に帰属する純収益	1,571,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,579 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,543,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

秦野 -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	秦野市千村二丁目７番１７	0222000066623-0000
2	秦野市千村二丁目７番２０	0222000066626-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考