鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
秦野 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -14

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　伊東　良平

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市尾尻字八幡山４５０番７４				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）建築協定
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域	北東5.3m市道	水道、ガス、下水	秦野 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 16.4 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　５．
３ｍ　市道

交通

施設

秦野駅南東方

1.2km

法令

規制

１低専
(50,100)
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

　最寄駅からはバス便の高台の住宅地域である。徒歩圏内に郊外型店舗が連担しているが、近隣地域に格別の変
動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は概ね秦野市及びその周辺の小田急線沿線の住宅地域と判定した。主たる需要者は、市内又は周辺に居住
する一次取得層又は買替需要層である。近隣地域は高台の住宅地域で、駅から徒歩限界圏にあるものの、周辺に郊外型
店舗の集積が進み利便性が向上し、需要は持ち直しつつある。需要の中心となる価格帯は、２００㎡弱の更地で１００
０～１５００万円程度、同規模の新築戸建住宅で２５００～３０００万円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の売買の事例から求めており、規範性は
高い。建築協定により共同住宅の建設が制限されており、戸建住宅の賃貸は資産価値に見合った賃料を収受することが
困難なため、収益価格は著しく低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との
比較検討を行って、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,500 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[104.0]

[101.0]
100

86,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秦野市及び県西部の住宅取得世帯の人口減は
続いているものの、県西部の住宅需給は均衡
している。

中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で
ある。格別の地域要因の変動は認められない
。

特に変動要因はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２０４Ｄ -27	秦野市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１２１１ -8	秦野市		貸家建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０７１２０１Ｄ -78	秦野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
d	１０７１２０１Ｄ -80	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０７１２０９ -15	秦野市		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,864	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	101,781	100 [ 109.0]	93,377	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 83,646	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,580	100 [ 101.0]	81,762		82,600
c	(　 ) 122,160	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,962	100 [ 100.0]	120,962		122,000
d	(　 ) 110,328	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	109,246	100 [ 111.3]	98,155		99,100
e	(　 ) 91,064	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	96,528	100 [ 115.5]	83,574		84,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

秦野 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,517,371	282,136	1,235,235	1,004,520	230,715	（　0.9706） 223,932	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,976,267 円　　　　（　 26,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	64.25	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専建築協定	50 ％	100 ％	100 ％	185 ㎡	11.3 m x 16.4 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建築協定から、木造２階建（延１００㎡）の戸建賃貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,160	127,600	1.0	127,600
							1.0	127,600
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		127,600		127,600
								127,600

⑨年額支払賃料	127,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,531,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,531,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,454,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	127,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 127,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,517,371 円　　　　（　 8,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	13,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	45,936 円	1,531,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,900 円	13,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	13,200 円	13,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,200 円	13,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 282,136 円　（　　　　　　 1,525 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,200,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,004,520 円（　　　　　 5,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,517,371 円
②総費用	282,136 円
③純収益　①－②	1,235,235 円
④建物等に帰属する純収益	1,004,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,715 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,976,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

秦野 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	秦野市尾尻字八幡山４５０番７４	0222000009712-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
秦野 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -14

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市尾尻字八幡山４５０番７４				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）建築協定
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域	北東5.3m市道	水道、ガス、下水	秦野 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 16.4 ｍ、規模　　 185 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．３
ｍ市道

交通

施設

秦野駅南東方

1.2km

法令

規制

１低専
(50,100)
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

高台の建築協定が定められた中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。徒歩圏外周部の高台にあるた
め需要は強くはないが、下げ止まりから反転の傾向にある。地域の特段の変動はないものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線秦野駅および渋沢駅周辺の住宅地域である。典型的な需要者は秦野市及び周辺市町に居住、ま
たは通勤者であるが、外部からの流入も見られる。周辺市町の一部で人口増加があるが当市は人口減少が続いているも
のの近年価格の反転の傾向が見られる。価格帯は、土地５５坪程度で１４００万～１７００万円、新築戸建で３千万円
台半ばまでである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏外周部の高台で戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比
較して購入の判断をする。建築協定により収益価格は戸建て住宅を想定しており取引価格に見合う賃料収入が得られな
いことから収益価格は低位に求められる事から収益を目的とした売買は限られる。取引市場の特性を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を参考に留め代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,500 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[104.7]

[101.0]
100

85,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ後に利便性のある地域で地価の上
昇が見られた。上昇の傾向は落ち着きつつあ
るが、堅調な需要は維持されている。

建築協定のある熟成した住宅地域である。地
価は下落から上昇の傾向が見られている。地
域に特段の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　  -1.3
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１１ -8	秦野市		貸家建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１２０１Ｄ -80	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０７１２０９ -15	秦野市		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０７１２０１Ｄ -76	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北西4m、二方路		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,646	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	82,252	100 [ 98.4]	83,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	84,400
b	(　 ) 110,328	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	112,001	100 [ 127.9]	87,569		88,400
c	(　 ) 91,064	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	100,481	100 [ 116.4]	86,324		87,200
d	(　 ) 96,630	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	93,285	100 [ 97.6]	95,579		96,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

秦野 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,622,018	294,604	1,327,414	1,050,180	277,234	（　0.9706） 269,083	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,979,622 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専建築協定	50 ％	100 ％	100 ％	185 ㎡	11.3 m x 16.4 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,240	136,400	1.0	136,400
							1.0	136,400
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		136,400		136,400
								136,400

⑨年額支払賃料	136,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,636,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,636,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 81,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,554,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	136,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 136,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 65,762 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,622,018 円　　　　（　 8,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,000 円	13,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	49,104 円	1,636,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 113,800 円	13,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	13,800 円	13,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,800 円	13,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 294,604 円　（　　　　　　 1,592 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,800,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,050,180 円（　　　　　 5,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,622,018 円
②総費用	294,604 円
③純収益　①－②	1,327,414 円
④建物等に帰属する純収益	1,050,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,979,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

秦野 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	秦野市尾尻字八幡山４５０番７４	0222000009712-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考