鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０７０８０４Ｒ -1	三浦市		森林の土地所有権		不整形	北東9m県道		｢調区｣
b	１０７０８０２ＲＤ -1	三浦市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
c	１０７０８０２ＲＤ -2	厚木市		森林		不整形	北2.5m市道		｢調区｣
d	１０７１００６Ｒ -6	厚木市		森林		不整形	北1.8m林道		｢調区｣地森計
e	１０７０８０９ＲＤ -5	横須賀市		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		｢調区｣地森計近緑保全区域風致地区

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 105.0]	1,293	100 [ 120.5]	1,073	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,070
b	(　 ) 1,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	1,468	100 [ 133.9]	1,096		1,100
c	(　 ) 984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	1,036	100 [ 86.3]	1,200		1,200
d	(　 ) 917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	965	100 [ 77.6]	1,244		1,240
e	(　 ) 1,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	1,958	100 [ 109.1]	1,795		1,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 +5.0	宅地化　　　 +25.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -9.2	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 -5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,150 円／㎡]

三浦 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
10,000	（　 70.0 ％） 7,000	5,000		250	700	1,050
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 946		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 581		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		581

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０７０８１１Ｄ -62	21,104	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [156.1]	11,756	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	11,800
	b	１０７０８０９Ｄ -19	3,922	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 51.0]	100 [100.0]	7,690		7,690
	c	１０７０８０９ -25	4,975	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.0]	100 [ 70.0]	10,452		10,500

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +5.6	交通・接近 -7.6	環境　　　 +60.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +0.6	交通・接近 -0.6	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -40.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +0.2	交通・接近 -6.8	環境　　　 -25.0
			画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

10,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

10,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　  3,033 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　    154 ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：資材置場等
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    35ｍ、西    35ｍ、南     0ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　  2,123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　    5.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　   11.0 ％

＊擁壁工事の概要
　自然斜面に加え、南東側の斜面部
　分の壁面保護工事も行う。
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の接面部分を拡張し、簡
　易小路を想定した。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：排水管渠工事
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　現況の一部をそのまま緑地帯とし
　て使用するため、特段の工事は不
　要と判断した。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　転換後の用途を資材置場、有効宅
　地化率を７０％と想定した。造成
　後の公共減歩は非有効部分に置き
　換えて適用した。
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
本件評価において、転換後・造成後の更地価格を求めるために想定した用途は、雑種地（資材置場等）であり、当該種別と同類型の地価公示
・地価調査の地点が存在しないため、公示価格等からの検討は困難であると判断した。

三浦 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

宅地化の影響がみられる都市近郊林地であり、近隣地域及びその周辺においては林業経営
での採算性は見込めず、林業経営を前提とした収益性からの検討は困難と判断したため。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三浦市初声町高円坊字隠田１６１９番	0214000005815-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
三浦 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 13-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　蛭田　辰也

TEL.

鑑定評価額

3,280,000 円

１㎡当たりの価格

1,140 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						33.0 倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

三浦市初声町高円坊字隠田１６１９番

②地積(㎡)

2,879

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

雑木林の多い農家住宅
等に近接する地域

南東2.2m市道

水道

三浦海岸

2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 200 ｍ、西　 150 ｍ、南　 100 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,900 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

２．２ｍ市道

交通

施設

三浦海岸駅北方

2.5km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

緑豊かな緑地を保全する取り組み等が進められているところなどもあり、当面は現状のまま推移するものと予測
されるが、将来的には街路条件に恵まれたところでは資機材置場などの都市的な土地利用も進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,160 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 581 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、三浦半島を中心に広くは県央から県東部に至る一円の林地地域。需要者の中心は、緑地保全を目
的とした地方公共団体のほか、建設業者や土木業者、あるいは周辺で工場や作業所等を操業している事業者なども考え
られる。近年、国産木材の需要は乏しく、林地の収益性が低いため、林地としての需要は弱含みである。需要の中心と
なる価格帯は、街路条件や地勢等の僅かな違いによって取引価格が異なるため、価格帯として捉えることは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同種の事例を基に市場性の観点から求めた価格であり、控除法による価格は資材置場としての利用を見込ん
だ投資採算価値に基づく価格である。いずれも市場参加者の属性と行動をよく反映しているが、後者は想定要素を含む
ため、やや信頼性に劣る。よって、鑑定評価額は県内の類似性の高い林地の基準地との検討を踏まえ、市場性を反映し
た比準価格を標準に、控除後価格を参酌し、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 伊勢原 20-4 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,210 円／㎡

[ 100.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 106.0]

[ 100.0]
100

　　1,140

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,140 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国産木材の需要が乏しい上、林地から他の用途への
転用の動きも乏しく、林地の市況はやや停滞感が窺
える。

集落に近く、周辺には事業所等も見受けられる林地
地域であり、地域の状況に大きな変化はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +6.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0