令和7年1月14日　提出 三浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市宮川町２２番２ ｢宮川町２４－２４｣ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整理済みの 住宅地域 南東6m市道 水道 三崎口 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 三崎口駅南方 5.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。割安感や住 環境等に着目した需要も見られ需要は総じて改善傾向にあることから、地価も下落から横這いに転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市内における徒歩圏外の住宅地域一帯と判定した。需要者は地縁を有する圏内居住者が中心となる が、割安感や住環境等に着目した都心方面を含む圏外からの転入も一部で見られる。最寄駅から距離があり、起伏を有 する地勢も存するが、需要は改善傾向にあり、地価も概ね下げ止まりの状況となっている。取引自体少ないため、取引 内容毎の価格差が非常に大きいが、２００㎡程度の土地では１，０００万円前後が市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が大半で賃貸需要は乏しく、三崎口駅から距離のある立地であること を踏まえると、賃貸住宅の想定は現実性を欠くと判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は信頼性が 最も高い事例を標準に、事例毎の規範性を踏まえて試算された価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い価 格と思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [102.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三浦市の取引件数は若干の減少傾向にあるが 、取引価格はやや上昇基調にある。都心方面 からの流入も見られ、全体的な需給動向は総 じて堅調である。 最寄駅から距離のある住宅地域であり、地域 的特性に特段の変動は見られないが、需要が 概ね改善しており、地価も下落から横這いへ と転じている。 バス利用圏の住宅地域に存する南東向き画地 である。標準的画地と比較すると、日照等が 優れ、人気は高い。なお、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％