令和7年1月14日　提出 三浦 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -11 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市東岡町３６５８番１ ｢東岡町４－２７｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東4.2m市道 水道 三崎口 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ２ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,168) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市南部を中心とする最寄駅からバス圏域の住宅地域と判断した。主な需要者は、三浦市内に居住す る１次又は２次取得者である。地縁性の強い土地柄で、外部からの転入者はあまり見られないため、需要は限定的であ る。取引の中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で７５０万円前後であり、新築戸建住宅で２，０００万円程度となって いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域である。アパート等の収益物件も散見されるが、地権者による土地活用の 側面が強く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。取引の中心は自己の居住を目的としたもの で、居住の快適性及び利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成される。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や 米国の今後の政策動向等の影響に注意が必要 である。市内の地価は、全体的には上昇幅が 拡大している。 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地 域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％