令和7年1月15日　提出 三浦 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南東3.7m市道 水道 三崎口 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 畑が広がる中に昭和６０年に 開発された既存宅地。 街 路 基準方位北　３．７ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土砂災害警戒区域を含むため需要は停滞してきたが、市役所が移転される期待性が当該地域にも波及しつつある 。畑に囲まれた傾斜地であり、地域要因そのものには変化がなく、当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市内の市街化調整区域で、既存宅地が存する最寄駅バス圏の圏域。調整区域内の既存宅地は、すで にその周辺に居住し、働いている地縁的選好性の強い需要者が中心となるため、圏外からの流入はほとんど見られない 。売りに出されてもなかなか買手がつかない状況が長く続いたが、市役所移転計画等も影響し、取引件数も増え、需要 に回復の兆しが見られる。画地規模が一様ではないため、取引の中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通接近条件が劣る市街化調整区域内の当該地域には、賃貸需要がほとんどなく、共同住宅も見られないため、収益還 元法は適用しなかった。比準価格は、市内の市街化調整内で取引された事例を収集選択して、代替競争関係が強く認め られる取引事例から査定しており、既存宅地の取引価格水準を的確に把握することができたと考える。以上により、比 準価格をそのまま採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.4] [102.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三浦市は高齢化率が４２％を越え、県内では 真鶴町、湯河原町、山北町に次ぐ。人口は自 然減が顕著だが、僅かながら社会増が見られ 始めている。 三浦市役所が令和８年４月に引橋地区に移転 する予定。市街化調整区域内の既存宅地だが 、市役所移転の期待感と割安感が相俟って地 価上昇と判断。 画地の西側が土砂災害警戒区域に含まれる。 標高は約４０ｍで西側に北西傾斜の法面があ る。個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％