令和7年1月15日　提出 三浦 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -8 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市原町３６２番４ ｢原町１１－２９｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する住宅地 域 北西4m市道 水道 三崎口 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.6 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域に土砂災害警戒区域 及び土砂災害特別警戒区域を 含む。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 三崎口駅南方 3.8km 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 国道と南西側の台地に挟まれた窪地であり、街路条件が劣るため需要は思うように回復しない。周辺の住宅需要 が回復傾向にある中、価格は底値となったと考える。当面は現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市の南部に位置し、京急久里浜線の各駅からバス圏の住宅地の圏域。圏域内の在住在勤者には一定 の需要があるため、価格水準の低い中古住宅を中心にした取引が目立った。需要者の中心は三浦市に地縁のある、市内 在住在勤の一次取得者が中心と推測する。中心価格帯は、対象標準地規模の更地や中古住宅が１０００～１５００万円 程度、新築戸建は少ないが２０００～２５００万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に老朽化した共同住宅は散見するが、新たな賃貸需要は極めて少ないと判断して収益還元法の適用は断念した 。比準価格は、三浦市南部のバス圏で取引された事例を選択して慎重に要因補正を行った結果、地域の取引価格水準を 的確に反映した価格を把握することができたと考える。当該地域は自用目的の取引が中心となることに鑑み、比準価格 をそのまま採用するとともに、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三浦市は高齢化率が４２％を越え、県内では 真鶴町、湯河原町、山北町に次ぐ。人口は自 然減が顕著だが、僅かながら社会増が見られ 始めている。 国道１３４号線沿いのケープショッピングセ ンターが令和６年８月末に閉店。３月にはマ リンパーク跡地で営業していたキャンプパー クも閉店した。 国道１３４号よりも標高が約１０ｍ低い。道 路とは等高だが、道路幅員は狭く、国道への 車によるアクセスは劣る。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％