別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三浦 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三浦 -6 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦市初声町和田字出口３０８１番２５外
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(60,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南4.2m市道 水道 三崎口

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.7 ｍ、奥行　約　　  18.4 ｍ、規模　　       181 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東側の国道１３４号よりも標
高が２０ｍ高い高台に位置し
、畑に隣接する。		 街

路		 基準方位北　４．２
ｍ市道		 交通

施設		 三崎口駅北西方

2.4km		 法令

規制		 １住居
(60,168)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 入江二番町地区に商業施設が集積し生活利便性が増しており、周辺の需要は回復傾向にある。令和８年に引橋に
市役所が移転する期待と割安感が相俟って地価上昇と判断したが、当面は現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市の北部から中央部に位置し、三崎口駅から徒歩限界圏からバス圏の住宅地の圏域。初声町入江に
集まる大型商業施設は成熟度を増し、市役所が令和８年に移転する引橋地区とともに市内の中心となりつつある。需要
者の中心は割安な戸建住宅を求める市内あるいは横須賀市西部在住在勤の一次取得者と推測する。中心価格帯は、対象
標準地規模の新築戸建住宅が２５００万円前後、中古物件は１０００～１５００万円程度で推移する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパートも見られるが、賃貸需要は旺盛ではないため、収益価格は低めに得られた。比準価格は、初声町
内で令和５年７月以降に取引された取引事例を適正に要因補正して求めたものであり、若干のばらつきはあるものの、
当該地域の取引価格水準を把握することができたと考える。当該地域は自用目的の取引が中心となることに鑑み、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を中心として、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三浦 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,900 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[101.0]		 100
[152.4]		 [102.0]
100		 51,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三浦市は高齢化率が４２％を越え、県内では
真鶴町、湯河原町、山北町に次ぐ。人口は自
然減が顕著だが、僅かながら社会増が見られ
始めている。

初声町入江の潮風アリーナ周辺にはヤオコー
やカインズホーム等大規模商業施設が集まっ
て生活利便性が高い。割安感があり、地価は
上昇と判断した。

道路と等高で日当たりは良好。車の進入が困
難な高台に位置し、変電所の高圧線が近隣を
通るほか周辺は畑が広がる。個別的要因に変
動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三浦 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０４
-10		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4.5m市道、
北西4m、角地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
b １０７０８
０２Ｄ
-1		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,160)
c １０７０８
０６
-9		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西3m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,160)
d １０７０８
０２Ｄ
-56		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.1m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,164)
e １０７０８
０２Ｄ
-74		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
66,249 		 100
[ 101.0]
65,593 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
66,900 
b (　           ) 
64,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,235 		 100
[ 108.9]
59,904 
61,100 
c (　           ) 
71,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
72,413 		 100
[ 125.0]
57,930 
59,100 
d (　           ) 
71,368  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
71,509 		 100
[ 125.4]
57,025 
58,200 
e (　           ) 
56,034  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
51,602 		 100
[ 105.5]
48,912 
49,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



三浦 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,902,057 
558,120 
2,343,937 
2,191,680 
152,257 		 （　0.9706）
147,781 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,284,022 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三浦 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   168 ％   181 ㎡      9.7 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４５㎡、２ＤＫファミリータイプ４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段につき
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,376 
124,000 		 1.0  124,000 
1.0  124,000 

 2～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,419 
128,000 		 1.0  128,000 
1.0  128,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

252,000 		 252,000 
252,000 
⑨年額支払賃料        252,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,024,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       241,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,782,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           252,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         117,659 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,902,057 円　　　　（　        16,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,419 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三浦 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,720 円  　　　        3,024,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         558,120 円　（　　　　　　         3,084 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,191,680 円  
（　　　　　        12,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,902,057 円      
②総費用 558,120 円      
③純収益　①－② 2,343,937 円      
④建物等に帰属する純収益 2,191,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 152,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 147,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          816 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,284,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三浦 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦市初声町和田字出口３０８１番２５
 0214000031143-0000
2 　三浦市初声町和田字出口３０８１番２６
 0214000031144-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
三浦 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三浦 -6 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦市初声町和田字出口３０８１番２５外
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高15m


(60,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南4.2m市道 水道 三崎口

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 農地地域に近接するやや高台
の住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 三崎口駅北西方

2.4km		 法令

規制		 １住居
(60,168)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には農地が多く存するが、当該近隣地域は一般住宅が立地する住宅地域として熟成している。特別な変動要
因はなく、今後も現状を維持する地域と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、三浦市北部及び隣接する横須賀市の南部を含む住宅地域一円と判定した。典型的な需要者は市内
居住者・従事者を中心に一部に都心への通勤者層も存するものと把握される。最寄駅からは距離があり、周辺街路も狭
隘なものが多く、需要は限定的。取引相場は、土地は１８０㎡程度の画地で１，０００万円をやや下回る程度、新築の
戸建は２，０００万円台前半程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も散見されるものの、概して相続対策のために建てられた古いものが多い。そのため収益性よりも
居住の快適性・利便性を重視した取引が中心となっており、住宅用途賃貸市場においては賃料水準が形成されておらず
成熟度は低い。以上より本件においては市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、更に代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三浦 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,900 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[101.0]		 100
[153.6]		 [102.0]
100		 51,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三浦市は人口減少や高齢化が進んでいるが、
三浦海岸に近い住宅地や三崎口駅周辺の閑静
な住宅地では需要回復が続いており、周辺へ
と波及している。

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の
状況に大きな変化はない。



南道路で日照等の点では優るが、交通接近条
件にやや難があるので、他の不動産との比較
における競争力は低位にある。個別的要因に
変動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三浦 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０２Ｄ
-59		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.2m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(50,100)
b １０７０８
０９Ｄ
-3		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.3m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
c １０７０８
１１Ｄ
-67		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.7m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(50,100)
d １０７０８
０２Ｄ
-28		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西2.1m市道
、中間画地
１住居
高度1種最高12m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
37,939 		 100
[  83.8]
45,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
46,200 
b (　           ) 
64,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
63,647 		 100
[ 108.6]
58,607 
59,800 
c (　           ) 
50,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,201 		 100
[  98.6]
50,914 
51,900 
d (　           ) 
54,074  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
53,014 		 100
[ 105.4]
50,298 
51,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,300 円／㎡]  



三浦 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,968,996 
518,549 
2,450,447 
2,298,220 
152,227 		 （　0.9706）
147,752 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,283,378 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三浦 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高15m
 60 ％   200 ％   168 ％   181 ㎡      9.7 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,320 
118,800 		 1.0  118,800 
1.0  118,800 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,342 
120,780 		 1.0  120,780 
1.0  120,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

239,580 		 239,580 
239,580 
⑨年額支払賃料        239,580 円　×　12ヶ月　＝　       2,874,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,874,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　       ％　＝　　       143,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,851,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           239,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         115,508 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,968,996 円　　　　（　        16,403 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,342 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三浦 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,600 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 89,849 円  　　　        2,994,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,700 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         518,549 円　（　　　　　　         2,865 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,298,220 円  
（　　　　　        12,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,968,996 円      
②総費用 518,549 円      
③純収益　①－② 2,450,447 円      
④建物等に帰属する純収益 2,298,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 152,227 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 147,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          816 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,283,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三浦 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦市初声町和田字出口３０８１番２５
 0214000031143-0000
2 　三浦市初声町和田字出口３０８１番２６
 0214000031144-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考