別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
逗子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市逗子５丁目１００６番５
｢逗子５－２－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）県道 水道、ガス、下水 逗子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 逗子駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。高い稀少性
を有する立地に加え、良好な不動産投資環境を背景とした需要は旺盛であり、地価の上昇も拡大傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    656,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリアを中心に横浜南部・県央・湘南エリアまで含めた鉄道各駅近くの商業地域となり、その
範囲は広域的となる。需要者の中心は店舗や事務所等の新設を目論む地元法人や不動産会社等となるが、生活利便性の
高さに着目した不動産開発業者によるマンション用地需要も各地で見られる。取引自体非常に少ないことに加え、物件
の規模や取得理由が様々であることから取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的な類似地域に存する商業地の取引事例を基に駅前商業地としての類似性を有する事例を標準として試
算された実証的且つ説得力の高い価格である。収益価格は立地特性を踏まえた建物想定を行い、投資採算性を反映した
価格が求められた。但し、査定にあたり想定要素が多い点に留意が必要である。以上より、取引市場の実態を反映した
比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    850,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[141.0]		 [100.0]
100		 627,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    572,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 逗子市の商業地は範囲が狭く、供給が限定的
で稀少性も高い。良好な投資環境を背景に駅
前商業地を中心とした需要は強く、地価も上
昇傾向にある。

駅前の繁華性の高い商業地域である。アフタ
ーコロナや夏季を中心とした観光客増加等の
プラス要因を背景に収益性は改善し、地価は
上昇傾向にある。

細長い形状であるが、対象標準地は地域にお
ける標準的な画地の範囲内にある。その他特
記すべき個別的要因はなく、個別的要因に変
動もない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　 +32.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０９
-7		 逗子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
西3.8m、
二方路
１住居

(70,200)
b １０７０８
０２Ｄ
-66		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
c １０７０８
０７Ｄ
-44		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
北西4m、角地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
d １０７１０
１１
-28		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場附置義務
(100,600)
e １０７０９
０８Ｄ
-4		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
304,947  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
334,813 		 100
[  53.6]
624,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
625,000 
b (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
459,968 		 100
[  67.2]
684,476 
684,000 
c (　           ) 
391,186  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
386,967 		 100
[  63.7]
607,484 
607,000 
d (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
760,968 		 100
[ 122.8]
619,681 
620,000 
e (　           ) 
718,363  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
700,077 		 100
[  99.2]
705,723 
706,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    656,000 円／㎡]  



逗子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,756,485 
5,214,561 
20,541,924 
15,673,500 
4,868,424 		 （　0.9321）
4,537,858 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    108,044,238 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 157.50 ＲＣ5 787.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   200 ㎡      8.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して５階建の店舗兼事務所ビル（店舗：約１３９㎡、事務所：約４９０㎡とした。）を想定。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.50 
87.9 
138.50 
6,931 
959,944 		 10.0  9,599,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
157.50 
77.8 
122.50 
2,772 
339,570 		 6.0  2,037,420 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
157.50 
77.8 
122.50 
2,772 
339,570 		 6.0  2,037,420 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
157.50 
77.8 
122.50 
2,772 
339,570 		 6.0  2,037,420 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
157.50 
77.8 
122.50 
2,772 
339,570 		 6.0  2,037,420 
0.0  0 

計
787.50 
79.8 
628.50 

2,318,224 		 17,749,120 
0 
⑨年額支払賃料      2,318,224 円　×　12ヶ月　＝　      27,818,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     628.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,818,688 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,225,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,593,193 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,749,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,756,485 円　　　　（　       128,782 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,989 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,931 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,215,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 834,561 円  　　　       27,818,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      735,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,944,000 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,214,561 円　（　　　　　　        26,073 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     787.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,673,500 円  
（　　　　　        78,368 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,756,485 円      
②総費用 5,214,561 円      
③純収益　①－② 20,541,924 円      
④建物等に帰属する純収益 15,673,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,868,424 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,537,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,689 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,044,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市逗子五丁目１００６番５
 0202000455332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
逗子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
逗子 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 逗子市逗子５丁目１００６番５
｢逗子５－２－５３｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）県道 水道、ガス、下水 逗子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 銀座通りの入口に位置する。
近隣地域に周知の埋蔵文化財
包蔵地が含まれる。		 街

路		 北西（県道）接面 交通

施設		 逗子駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くから継続する店舗が建ち並ぶ希少性の高い駅前商業地。駅前ビルを平成２５年に建替える計画があったが中
断したまま動きはない。安定した需要があるため、当面は現状のままの駅前商業地として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    564,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線及び京急線各駅周辺に形成された商業地の圏域。築年数を経た商業ビルが建ち並ぶほか、昔
ながらの小規模店舗が多いため、まとまった開発が困難である。その一方で、繁華性や希少性が誘因となり、都心の不
動産業者が地域の価格水準を超える水準で取引する例も見られる。需要者の中心となるのは一般的に地元の不動産業者
や事業者。事業の種類や事業者の特性によって取引価格水準が異なることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗付事務所ビルを想定して求めた収益価格は、駅前商業地にある土地の投資採算性を合理的に表わした価格となった
。比準価格は、範囲を広げて収集した事例を慎重に分析検討し、適正と考えられる取引価格水準を把握するよう努めた
もので、試算価格にばらつきが見られたものの、合理的な市場で成立するだろう価格が得られたと考える。以上により
、比準価格と収益価格とを関連づけ、対象標準地の時系列的な動向を検討し、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    850,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[141.2]		 [100.0]
100		 626,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    572,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率は３１％を越え、人口は減少傾向で
推移する。世帯数は増加しており、土地取引
件数・建築着工とも回復傾向にある。


銀座通りに面した逗子１丁目の２画地で建築
計画があるほか、逗子５丁目で地上６階建の
店舗・事務所ビルの開発計画がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +40.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 逗子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
１０Ｄ
-72		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10.3m県
道、中間画地
近商

(90,200)
b １０７０８
０５
-5		 逗子市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北6m私道、
中間画地
商業

(90,360)
c １０７０８
０４Ｄ
-61		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １０７０８
０２Ｄ
-66		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
703,198  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
713,043 		 100
[  75.2]
948,195 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
948,000 
b (　    133,309) 
444,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
448,362 		 100
[  68.6]
653,589 
654,000 
c (　           ) 
846,074  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
920,529 		 100
[ 118.1]
779,449 
779,000 
d (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
401,135 		 100
[  64.2]
624,821 
625,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　 +15.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



逗子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,181,932 
5,458,560 
21,723,372 
16,641,000 
5,082,372 		 （　0.9321）
4,737,279 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    112,792,357 円　　　　（　    564,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
逗子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 157.50 ＲＣ5 787.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   200 ㎡      8.5 m x   23.5 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上を事務所とした。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 共用部分等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
157.50 
87.9 
138.44 
6,606 
915,000 		 8.0  7,320,000 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
157.50 
77.8 
122.54 
2,973 
364,000 		 6.0  2,184,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
787.50 
79.8 
628.60 

2,371,000 		 16,056,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,371,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,452,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     628.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,452,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,422,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,029,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,056,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         152,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,181,932 円　　　　（　       135,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,606 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
逗子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 853,560 円  　　　       28,452,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      735,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,064,000 円  　　　　    258,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       258,000 円  　　　　    258,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,458,560 円　（　　　　　　        27,293 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 258,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     787.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,641,000 円  
（　　　　　        83,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,181,932 円      
②総費用 5,458,560 円      
③純収益　①－② 21,723,372 円      
④建物等に帰属する純収益 16,641,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,082,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,737,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,792,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     564,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 逗子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　逗子市逗子五丁目１００６番５
 0202000455332-0000
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備考