令和7年1月14日　提出 逗子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   逗子 -4 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 逗子市久木８丁目１３２３番９９ ｢久木８－１２－８１｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 逗子 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.4 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 逗子駅北方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。逗子駅から 遠く、傾斜を有する住宅地域であるが、良好な居住環境を背景に需要は強く、地価も大きな上昇が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、逗子市内の一般住宅を主体とする住宅地域一帯である。需要者の中心は逗子市や周辺市町に居住する一 次及び二次取得者層であるが、都心方面からの転入も比較的多い。逗子駅から距離のある高台住宅地についても良好な 居住環境や値頃感を背景に需要は強含みで推移しており、地価も大きな上昇を示している。市場の中心価格帯は、１８ ０㎡程度の土地では３，０００万円前後であり、細分化後の新築戸建住宅は４，５００万円前後が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅主体の住宅地域であり、賃貸需要は乏しく貸戸建も少ないことから賃 貸住宅の想定は現実性を欠くと判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は住宅地としての特性や居住 環境等の類似性が高い４事例を適切に関連付けて求められた価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い価格 と思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　逗子 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 逗子市の取引件数は若干の上昇に転じており 、取引価格はほぼ全域で上昇基調にある。都 心部からの流入も多く、需給動向は強含みを 維持している。 逗子駅より距離はあるが居住環境の良好な住 宅地域である。地域的特性に変動はないが、 需要は強含みで推移しており、地価も大きな 上昇基調にある。 対象標準地は地域における標準的な画地であ り、特記すべき要因はない。なお、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％