別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
茅ケ崎 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市円蔵字小井戸３７０番２０
 ②地積
　(㎡)		 1,981  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

2:1		 工場

 大規模工場と中小規
模工場が混在する工
業地域		 南東6.5m市道 水道、下水 茅ケ崎

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   500 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     2,025 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 茅ケ崎駅北方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の工場が集積しており用途規制も工専に指定されている。工業地の供給は限定的であることや地域の用途的
な変化もないものと考えられることなどから、地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市や寒川町、平塚市、厚木市の工業地域と判定した。主な需要者は印刷業や製造業、運送業、食品
加工業など様々で、市内外の事業者が湘南地区の拠点として工業地を探索している。中小規模工業地は主に自用を前提
とする需要の対象となり、土地供給は限定的であるため需給は引き締まっており、地価は上昇基調にある。土地は１０
～１５万円／㎡程度であるが、規模や主要幹線道路、高速道路ＩＣへの接近性などにより価格水準は大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸用工場を想定して試算したが、工場の賃貸需要を前提とする土地取引は僅少であり不動産市場の価格水
準に与える影響は小さいといえる。一方、比準価格は様々な事業者等の競合の結果取引された取引価格を比準して求め
ており、事業採算性や市場性が織り込まれて実証的で説得力は高いといえる。よって、鑑定評価額は比準価格を重視し
て収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湘南ブランドによる住宅需要から転入超過が
続いている。柳島では道の駅の工事進行中、
萩園では区画整理により物流施設や事業所が
集積している。

工場等が集積する工業団地内の工業地域で、
茅ケ崎駅からは１．８ｋｍとそれほど離れて
いない。工業地の需要は底堅く、地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１１
-21		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.7m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
b １０７１０
０３
-49		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
準工
高度4種最高31m
(70,200)
c １０７１０
０６Ｄ
-704		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-507		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e １０７１０
０７
-2		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,424  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,777 		 100
[  95.8]
128,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
186,621  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
174,288 		 100
[ 122.9]
141,813 
142,000 
c (　           ) 
139,120  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
148,719 		 100
[ 109.9]
135,322 
135,000 
d (　           ) 
128,637  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,559 		 100
[ 112.7]
127,382 
127,000 
e (　           ) 
89,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,502 		 100
[  71.6]
127,796 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



茅ケ崎 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,865,773 
6,353,120 
26,512,653 
19,083,400 
7,429,253 		 （　0.9541）
7,088,250 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    168,767,857 円　　　　（　     85,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,981 ㎡     55.2 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建て工場を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
2,200.00 
100.0 
2,200.00 
1,305 
2,871,000 		 5.0  14,355,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

2,871,000 		 14,355,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,871,000 円　×　12ヶ月　＝　      34,452,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,452,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,722,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,729,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,355,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,373 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,865,773 円　　　　（　        16,590 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,305 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 634,000 円  　　　　    317,000,000　×　　　　   0.2 ％
②維持管理費 344,520 円  　　　       34,452,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,046,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,694,500 円  　　　　    317,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       317,000 円  　　　　    317,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       317,000 円  　　　　    317,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,353,120 円　（　　　　　　         3,207 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 317,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,083,400 円  
（　　　　　         9,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,865,773 円      
②総費用 6,353,120 円      
③純収益　①－② 26,512,653 円      
④建物等に帰属する純収益 19,083,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,429,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,088,250 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,767,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市円蔵字小井戸３７０番２０
 0211000016388-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
茅ケ崎 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　山谷　弘幸   TEL.
鑑定評価額 246,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市円蔵字小井戸３７０番２０
 ②地積
　(㎡)		 1,981  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

2:1		 工場

 大規模工場と中小規
模工場が混在する工
業地域		 南東6.5m市道 水道、下水 茅ケ崎

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   500 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.2 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　     1,981 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 茅ケ崎駅北方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、工場、物流施設等が集積する工業専用地域であり、高速道路網を背景に地域として熟成過程にある。
地域要因に特段の変動は認められず現況を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、茅ケ崎市、平塚市、伊勢原市、厚木市、寒川町等に存する県央部および周辺の工業地域と判定した。主
たる需要者は、物流業、機械メーカー等の中小規模の製造業者、物流関連事業者等が考えられる。近年の圏央道などの
高速道路の発達によって物流の効率化を背景とした需要は堅調である。土地は１０～２０万円／㎡程度が想定されるが
、規模、道路網との位置関係により価格水準は大きく異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 茅ケ崎市、厚木市等の県央部および周辺の工業地域であるが自用の製造業者が多く自用目的を前提とした取引が主流。
比準価格は、工業地に対する様々な需要者の競合の結果取引された事例を基に求められ、市場の実態を的確に反映。収
益価格は賃貸用工場を想定して試算され、賃貸需要を見込んだ土地取引は少数に留まり、その説得力に欠ける。よって
、比準価格を重視し、収益価格を参考にしつつ、代表標準地との比較を含め、鑑定評価額の決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高速道路網を背景とした、工場、倉庫、研究
所などの用地需要の増加によって市内の工業
地の地価は上昇傾向にある。


圏央道ＩＣに比較的近く、製造業を中心とし
た市内では希少性のある工業団地のため、需
要は根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-507		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０７１０
０６Ｄ
-709		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
北4.5m、角地
準工

(70,200)
c １０７１０
１１
-21		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０７１０
１５
-5		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,637  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,144 		 100
[ 116.6]
121,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
89,156  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
101,851 		 100
[  79.8]
127,633 
128,000 
c (　           ) 
114,424  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,031 		 100
[  95.0]
126,348 
126,000 
d (　           ) 
89,100  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,604 		 100
[  75.3]
126,964 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



茅ケ崎 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,696,926 
7,264,020 
27,432,906 
19,083,400 
8,349,506 		 （　0.9541）
7,966,264 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    189,672,952 円　　　　（　     95,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,100.00 Ｓ2 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,981 ㎡     55.2 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建工場 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
2,200.00 
100.0 
2,200.00 
1,380 
3,036,000 		 3.0  9,108,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

3,036,000 		 9,108,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,036,000 円　×　12ヶ月　＝　      36,432,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,432,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,821,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,610,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,108,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,696,926 円　　　　（　        17,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 951,000 円  　　　　    317,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 364,320 円  　　　       36,432,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,620,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,694,500 円  　　　　    317,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       317,000 円  　　　　    317,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       317,000 円  　　　　    317,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,264,020 円　（　　　　　　         3,667 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 317,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,083,400 円  
（　　　　　         9,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,696,926 円      
②総費用 7,264,020 円      
③純収益　①－② 27,432,906 円      
④建物等に帰属する純収益 19,083,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,349,506 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,966,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    189,672,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市円蔵字小井戸３７０番２０
 0211000016388-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考