別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
茅ケ崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 5-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　山谷　弘幸   TEL.
鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市東海岸北１丁目１０３３０番２８
｢東海岸北１－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東8.5m県道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 茅ケ崎駅南方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 茅ケ崎駅起点の人気の高い「雄三通り」沿いの飲食、日用品等の路面店等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域
要因に特段の変動は認められず現況維持が予測される。地価は希少性から上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市や周辺市の商業地域である。飲食や小売業などを営む個人事業主、中小企業等が主たる需要者と
なる。また、店舗兼共同住宅地の開発を企図した個人投資家、不動産デベロッパーも考えられる。土地の希少性から地
価は上昇基調で推移している。賃貸市場についてはほぼ横ばいで推移している。土地取引の価格帯としては、目安とし
て、１４０㎡規模で総額６千万円前後程度が考えられるが、個別的にはかなり高額で取引されるケースも想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実態を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映している。本件の近隣商業地域の路面店
は繁華性、収益性について、２階以上の居宅部分については快適性・利便性が重視される。今回は茅ヶ崎市の地域的選
好性・指向性を反映して比準価格が高位に求められた。したがって、比準価格が市場実態をより適切に反映し規範性が
高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　茅ケ崎（県） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    390,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は転入超過の状態が続いている。ブ
ランド力のある商業地としての魅力から希少
性が高く、地価は上昇傾向にある。


茅ケ崎駅南口に近く、背後には良質な住宅街
が広がっているため、商業地としての需要は
依然として根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-61		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
商業
高度地区
(100,500)
b １０７１０
０６Ｄ
-379		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.5m市道、
東3.6m、角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
c １０７１０
０６Ｄ
-326		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.7m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-116		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南22m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e １０７１０
１１
-32		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西10.2m、
角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,495  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,283 		 100
[  92.6]
427,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
428,000 
b (　           ) 
413,776  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
472,428 		 100
[ 114.5]
412,601 
413,000 
c (　           ) 
410,001  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
454,281 		 100
[ 109.7]
414,112 
414,000 
d (　           ) 
379,663  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
420,667 		 100
[ 102.6]
410,007 
410,000 
e (　           ) 
445,236  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
465,985 		 100
[ 111.4]
418,299 
418,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



茅ケ崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,635,091 
1,631,552 
7,003,539 
5,263,500 
1,740,039 		 （　0.9549）
1,661,563 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     40,525,927 円　　　　（　    296,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.75 Ｓ3 302.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   137 ㎡      6.8 m x   20.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～３階ファミリータイプ共同住宅 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部等を考慮に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.75 
84.6 
85.23 
4,600 
392,058 		 5.0  1,960,290 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.75 
75.9 
76.47 
2,300 
175,881 		 1.0  175,881 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
100.75 
75.9 
76.47 
2,350 
179,705 		 1.0  179,705 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
302.25 
78.8 
238.17 

747,644 		 2,315,876 
0 
⑨年額支払賃料        747,644 円　×　12ヶ月　＝　       8,971,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,971,728 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,612,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,315,876 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,232 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,635,091 円　　　　（　        63,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 269,152 円  　　　        8,971,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      701,200 円  　　　　     82,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,631,552 円　（　　　　　　        11,909 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     302.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,263,500 円  
（　　　　　        38,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,635,091 円      
②総費用 1,631,552 円      
③純収益　①－② 7,003,539 円      
④建物等に帰属する純収益 5,263,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,740,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,661,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,525,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     296,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市東海岸北一丁目１０３３０番２８
 0211000140944-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
茅ケ崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茅ケ崎 5-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茅ケ崎市東海岸北１丁目１０３３０番２８
｢東海岸北１－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 東8.5m県道 水道、ガス、下水 茅ケ崎

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 茅ケ崎駅南方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な店舗等が建ち並んでおりその利用形態から敷地の集約化が進まないため近隣商業地域としての用途的変
質も考えられない。地価は立地条件の希少性を背景に安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎駅や平塚駅、本厚木駅、伊勢原駅周辺の商業地域と判定する。主な需要者は飲食や物販、サービス
店舗の出店用地を探索する市内外の事業者や賃貸用の店舗やマンション、アパート用地を探索する不動産業者で、多様
な用途が競合する。駅前近隣商業地域の希少性から需要は強く地価は上昇している。基準容積率や客足との適合状態、
駅への接近性などに着目して価格判断が行われるため、価格幅は大きく、取引価格は個別的に決定されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多様な市場参加者が競合するなかで決定された取引価格を比準して試算しており、商業地の地価動向を織り
込んで説得力は高い。また、収益価格は開発業者が重視する土地の投資採算価格として試算されており商業地としての
競争力や商業的効用は賃料に集約されて説得力を有している。本件では、価格時点における地価動向を実証的に反映し
ている比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　茅ケ崎（県） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    390,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湘南ブランドによる住宅需要から転入超過が
続いている。柳島では道の駅の工事進行中、
萩園では区画整理により物流施設や事業所が
集積している。

小規模な店舗が連担する近隣商業地域が形成
されており、客足導線に適合した立地条件を
有し市場性は高く、地価は上昇基調を維持し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％ +4.6 ％
３　試算価格算定内訳 茅ケ崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-18		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b １０７１０
０６Ｄ
-22		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m市道、
北6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,400)
c １０７１０
０５
-36		 伊勢原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
d １０７１０
０６Ｄ
-550		 厚木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,526  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
337,417 		 100
[  86.5]
390,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
390,000 
b (　           ) 
393,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
444,164 		 100
[ 103.7]
428,316 
428,000 
c (　           ) 
321,655  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
333,556 		 100
[  85.8]
388,760 
389,000 
d (　           ) 
447,718  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
483,535 		 100
[ 115.6]
418,283 
418,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



茅ケ崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,330,330 
1,518,028 
6,812,302 
4,963,640 
1,848,662 		 （　0.9549）
1,765,287 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     43,055,780 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茅ケ崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.75 Ｓ3 302.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   137 ㎡      6.8 m x   20.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し。２～３階共同住宅、ファミリータイプ、平均専有面積約３８㎡、４戸を想定 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 階段等共用部を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.75 
84.6 
85.25 
4,680 
398,970 		 5.0  1,994,850 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.75 
75.9 
76.50 
2,106 
161,109 		 1.0  161,109 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
100.75 
75.9 
76.50 
2,106 
161,109 		 1.0  161,109 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
302.25 
78.8 
238.25 

721,188 		 2,317,068 
0 
⑨年額支払賃料        721,188 円　×　12ヶ月　＝　       8,654,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,654,256 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       346,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,308,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,317,068 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,330,330 円　　　　（　        60,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茅ケ崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,200 円  　　　　     77,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 259,628 円  　　　        8,654,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      661,300 円  　　　　     77,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,800 円  　　　　     77,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,800 円  　　　　     77,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,518,028 円　（　　　　　　        11,080 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     302.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,963,640 円  
（　　　　　        36,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,330,330 円      
②総費用 1,518,028 円      
③純収益　①－② 6,812,302 円      
④建物等に帰属する純収益 4,963,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,848,662 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,765,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,885 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,055,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茅ケ崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茅ヶ崎市東海岸北一丁目１０３３０番２８
 0211000140944-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考