令和7年1月10日　提出 茅ケ崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -27 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　上田　弘樹   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市芹沢字中ノ谷１０５７番２ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道 茅ケ崎 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南   170 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の郊外住宅 地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の住宅地。特段の要因変動はないため現状のまま推移と予測。価格は市内郊外部並びに調区内の住宅 地需要を反映し、地域周辺は横ばい若しくは若干の上昇傾向で推移。当面この傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茅ケ崎市及び隣接市町村における広域的な調整区域内の住宅地域で、近隣地域は調区内の郊外住宅地。 需要者は市内在住の３０～４０代の居住者であるが周辺市町村など市外から転入もわずかに見られる。取引件数自体少 なく取引価格に開差が見られるものの住宅地としての需給関係は概ね安定している。土地価格総額で１５００万円前後 、建物付きで３５００万円（新築）から２０００万円（中古）程度が中心価格帯であるが最近は総額縮小傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、一般住宅等が所在するが、アパートなどの賃貸物件は皆無であり賃貸市場が未成熟な状況にあるため収益還 元法は適用しなかった。同一需給圏内より広域的に事例を収集・選択した結果、市街化調整区域内の宅地の各種事例か ら規範性があり、実証性の高い比準価格が求められたので、これを標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 63.0] [100.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行も概ね収束し、社会経済活 動の急速な正常化により、不動産市場の回復 ・持ち直し傾向が鮮明となっている。 地域要因に大きな変動は見られない。市内郊 外部及び調区内の住宅地域では落ち着いた宅 地需要のため、地価は横ばい若しくは若干の 上昇傾向で推移。 今のところ特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％