鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
茅ケ崎 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -21

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　玉井　純

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市矢畑字勝沼１３４０番４外				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,192)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北4.8m市道	水道、下水	茅ケ崎 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.2 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 111 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北４．８ｍ
市道

交通

施設

茅ケ崎駅北西方

1.5km

法令

規制

１住居
(70,192)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

茅ヶ崎駅徒歩圏限界域に所在する既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持して
いくものと予測する。地価は強含み傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線茅ヶ崎駅から北方徒歩圏限界域の住宅地域一帯である。茅ヶ崎市では住民の自転車利用
も多いため、徒歩圏限界域の土地需要は堅調である。主たる需要者は、茅ヶ崎市内及び周辺市町に居住する３０～４０
代の一次取得者層であり、二次取得者層も想定される。横浜市、川崎市や東京都からの転入も散見される。中心となる
価格帯は、１１０㎡程度の土地で２，０００万円台前半程度、戸建住宅で４，０００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は矢畑地区の既成住宅地である。同一需給圏にはアパート等も介在するが、収益目的の土地取引は限定的で
、居住の快適性を中心に価格が形成される地域であり、収益価格の相対的規範性は劣る。取引事例比較法においては、
地域的類似性を有する事例を採用し、比準価格の規範性は高い。従って、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌
のうえ、代表標準地との均衝及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.0]

100
[ 78.4]

[100.0]
100

221,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

湘南・県央地域におけるコロナ禍のテレワー
ク特需も収まりつつあるが、不動産取引動向
は概ね安定して推移している。

県道４６号産業道路背後の住宅地域で、地域
要因に大きな変動はない。地価は強含んでい
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１０１１ -22	茅ケ崎市		更地	（　）	台形	東6.5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０７１０１１ -41	茅ケ崎市		建付地	（　）	袋地等	南4.2m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０７１０１１ -43	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,168)
d	１０７１００７ -21	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、南東9.4m、角地		１低専 (70,100)
e	１０７１００５ -20	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,502	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	190,530	100 [ 88.4]	215,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 236,728	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.1]	269,570	100 [ 99.3]	271,470		271,000
c	(　 ) 260,673	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	222,389	100 [ 97.5]	228,091		228,000
d	(　 ) 230,812	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	226,200	100 [ 97.8]	231,288		231,000
e	(　 ) 243,630	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	262,410	100 [ 98.8]	265,597		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

茅ケ崎 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握出来ないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,768,257	534,136	2,234,121	1,675,800	558,321	（　0.9735） 543,525	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	12,941,071 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	192 ％	111 ㎡	9.2 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸市場用動向、公法上の規制を参考に、１階店舗、各階２戸の３５㎡コンパクトタイプ×２Ｆと想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,680	117,600	1.0	117,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,750	122,500	1.0	122,500
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		240,100		240,100
								0

⑨年額支払賃料	240,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,881,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 115,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,765,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,100 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,768,257 円　　　　（　 24,939 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,436 円	2,881,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 534,136 円　（　　　　　　 4,812 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,675,800 円（　　　　　 15,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,768,257 円
②総費用	534,136 円
③純収益　①－②	2,234,121 円
④建物等に帰属する純収益	1,675,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	558,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	543,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,941,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茅ケ崎 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茅ヶ崎市矢畑字勝沼１３４０番４	0211000203378-0000
2	茅ヶ崎市矢畑字勝沼１３４９番１０	0211000203417-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
茅ケ崎 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -21

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　難波　秀夫

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市矢畑字勝沼１３４０番４外				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,192)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北4.8m市道	水道、下水	茅ケ崎 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 108 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ市道

交通

施設

茅ケ崎駅北西方

1.5km

法令

規制

１住居
(70,192)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

徒歩圏限界域の既成の住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は割安感から強含みで推移し、ここしば
らくは当該傾向が持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茅ケ崎市に存する混在住宅地域。需要者は市内及び周辺市域からの転入が大部分である。需要層は一次取
得者が中心で敷地規模により二次取得者もみられる。供給は小規模開発分譲が多く、大量の宅地供給はない。最寄り駅
からやや距離があるが割安感から需要は堅調である。土地は１００～１２０㎡程度で２，２００～２，７００万円程度
、新築戸建で４，０００～４，５００万円程度が取引の中心価格帯となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己利用による居住を目的とした需要が中心の住宅地域であり、周辺で類似する取引事例を収集し得た。一方、アパー
ト等の賃貸物件もみられるが賃貸事例は少なく、元本と果実の関係が希薄であるため、収益価格は低位となった。標準
地は収益性よりも居住の利便性が売買価格決定の指標となる住宅地域に存するので、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 168,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[101.0]

100
[ 77.6]

[100.0]
100

223,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工
戸数増加。立地条件の良好な徒歩圏住宅地及
び駅周辺商業地の需給は強含み傾向にある。

徒歩圏限界域の既成住宅地域で、地価は生活
利便性及び周辺熟成度を反映し、強含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００３ -45	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m私道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)
b	１０７１０１１ -53	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m私道、中間画地		１中専高度地区 (70,168)
c	１０７１０１２ -7	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東5m、角地		１中専高度地区 (80,200)
d	１０７１００６Ｄ -246	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.5m市道、中間画地		１住居高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,833	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,529	100 [ 104.0]	224,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 242,927	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	251,515	100 [ 94.1]	267,285		267,000
c	(　 ) 224,238	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	229,734	100 [ 97.9]	234,662		235,000
d	(　 ) 246,822	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	270,995	100 [ 102.0]	265,681		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

茅ケ崎 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,271,619	438,629	1,832,990	1,330,000	502,990	（　0.9735） 489,661	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	11,658,595 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.50	ＬＳ2	111.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	192 ％	111 ㎡	9.2 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況から１戸あたり５５㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.50	100.0	55.50	1,750	97,125	1.0	97,125
							0.0	0
2～ 2	住宅	55.50	100.0	55.50	1,800	99,900	1.0	99,900
							0.0	0
～

～

～

計		111.00	100.0	111.00		197,025		197,025
								0

⑨年額支払賃料	197,025 円　×　12ヶ月　＝　 2,364,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,364,300 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,269,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,025 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,271,619 円　　　　（　 20,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,802 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	20,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,929 円	2,364,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,629 円　（　　　　　　 3,952 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 111.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,330,000 円（　　　　　 11,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,271,619 円
②総費用	438,629 円
③純収益　①－②	1,832,990 円
④建物等に帰属する純収益	1,330,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,658,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茅ケ崎 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茅ヶ崎市矢畑字勝沼１３４０番４	0211000203378-0000
2	茅ヶ崎市矢畑字勝沼１３４９番１０	0211000203417-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考