鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
茅ケ崎 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -17

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　岩渕　隆

TEL.

鑑定評価額

64,200,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市中海岸４丁目１１６８５番３３｢中海岸４－１０－４１｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.9 ｍ、規模　　 209 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

茅ケ崎駅南西方

1.4km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模低層一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、細分化の傾向も見られるが、当面は現在の居住環境を
維持していくものと予測する。湘南エリアの住宅地の需要増を反映して地価は上昇が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線沿線の茅ヶ崎市及びその周辺市町の徒歩圏外も含む住宅地域である。需要者の中心は横浜市中
心部あるいは都心に通勤する１次取得者で２次取得者も見られる。同一需給圏内の需要者が多いが、湘南エリアの住宅
地の需要増により圏外からの需要者も多い。敷地の細分化が進んでおり、新築建売は１００㎡程度の画地が多く、総額
５，５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用を目的とする戸建て住宅の取引が中心の地域で、地元地主の土地の有効活用による共同住宅も見られるが、土
地を投下資本として、その回収ができるほどの賃料を設定できる地域ではない。住環境を重視した取引価格が市場で形
成されているおり、これらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおりと決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　茅ケ崎 -2                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    297,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

湘南エリアの戸建て住宅地に対する需要は高
い状態が続いているが、供給は限られており
、茅ケ崎市内の住宅地の地価は上昇傾向にあ
る。

戸建て住宅が多く共同住宅も混在する住宅地
域としての地域要因に変動はないが、需要増
が続いており、地価は上昇で推移している。

個別的要因の変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００２ -14	茅ケ崎市		建付地	（　）	台形	北5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０７１００２ -23	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		１低専 (70,150)
c	１０７１０１１ -19	茅ケ崎市		更地	（　）	袋地等	東4.6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,100)
d	１０７１００４ -26	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e	１０７１００６Ｄ -446	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、南西4m、角地		１中専高度1種最高12m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 289,746	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,233	100 [ 96.0]	316,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 305,213	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	322,740	100 [ 93.9]	343,706		344,000
c	(　 ) 265,679	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	302,178	100 [ 105.0]	287,789		288,000
d	(　 ) 303,699	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,365	100 [ 99.8]	318,001		318,000
e	(　 ) 314,575	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	348,627	100 [ 110.3]	316,072		316,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

茅ケ崎 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,548,022	772,350	3,775,672	2,197,720	1,577,952	（　0.9739） 1,536,767	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	37,482,122 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	ＬＳ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	209 ㎡	15.0 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階３戸の単身者向けのアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.74	100.0	92.74	2,020	187,335	1.0	187,335
							1.0	187,335
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	2,061	191,137	1.0	191,137
							1.0	191,137
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		378,472		378,472
								378,472

⑨年額支払賃料	378,472 円　×　12ヶ月　＝　 4,541,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,541,664 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,359,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	378,472 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,472 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 184,392 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,548,022 円　　　　（　 21,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,061 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,250 円	4,541,664　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 772,350 円　（　　　　　　 3,695 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,197,720 円（　　　　　 10,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,548,022 円
②総費用	772,350 円
③純収益　①－②	3,775,672 円
④建物等に帰属する純収益	2,197,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,577,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,536,767 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,482,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茅ケ崎 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茅ヶ崎市中海岸四丁目１１６８５番３３	0211000095762-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
茅ケ崎 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 -17

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

64,200,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市中海岸４丁目１１６８５番３３｢中海岸４－１０－４１｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 209 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

茅ケ崎駅南西方

1.4km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模で良質な住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。湘南の海岸線に近く住宅地として人気が高い。変動要
因が認められず、現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茅ケ崎市内のＪＲ東海道線茅ケ崎駅、ＪＲ相模線を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は、茅
ケ崎市又は周辺市町在住者のほか県外の移住者もみられる。茅ケ崎駅南西方の徒歩圏内の住宅地域である。需要は堅調
に推移している。取引の中心価格帯は、土地２００㎡で総額６０００万円台後半が想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場実態に適合した実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映する価格である。同一需給圏のエン
ドユーザーは中高所得者層であり優良な戸建住宅を指向し、生活快適性、交通利便性を重要視する。一方、２階建てア
パートを想定した収益価格は土地に見合う収益が査定されず低位であった。よって、比準価格の規範性が高いと判断し
、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は転入超過。知名度から東京２３区
、横浜市の需要者の人気が高い。首都圏マン
ション、戸建住宅上昇の余波を受け市全体の
地価は上昇傾向。

茅ケ崎駅から海岸に近いことから人気も高く
優良な住宅地を形成しており、根強い需要を
有する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６Ｄ -430	茅ケ崎市		建付地	（　）	台形	北東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	１０７１００６Ｄ -254	茅ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０７１００１ -29	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０７１００２ -14	茅ケ崎市		建付地	（　）	台形	北5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,076	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	299,722	100 [ 94.8]	316,162	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 283,895	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	302,821	100 [ 96.0]	315,439		315,000
c	(　 ) 262,237	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	295,088	100 [ 86.1]	342,727		343,000
d	(　 ) 289,746	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	301,221	100 [ 97.0]	310,537		311,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

茅ケ崎 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,597,797	839,462	3,758,335	2,316,160	1,442,175	（　0.9739） 1,404,534	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	34,256,927 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	ＬＳ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	209 ㎡	15.0 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階単身者向け３戸計６戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.74	100.0	92.74	2,100	194,754	1.0	194,754
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	2,200	204,028	1.0	204,028
							0.0	0
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		398,782		398,782
								0

⑨年額支払賃料	398,782 円　×　12ヶ月　＝　 4,785,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,785,384 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,593,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,782 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,597,797 円　　　　（　 21,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,202 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,000 円	35,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	143,562 円	4,785,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,462 円　（　　　　　　 4,017 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,316,160 円（　　　　　 11,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,597,797 円
②総費用	839,462 円
③純収益　①－②	3,758,335 円
④建物等に帰属する純収益	2,316,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,442,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,404,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,256,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茅ケ崎 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茅ヶ崎市中海岸四丁目１１６８５番３３	0211000095762-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考