令和7年1月14日　提出 茅ケ崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市松風台１０６９番３０ ｢松風台１１－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 香川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 松風台住民協定により、建物 利用は２階以下の一戸建て専 用住宅が基本とされている。 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 香川駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地である。地域要因に特段の変動はないことから、今後も現状を維持する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茅ケ崎市郊外部の住宅地域である。主な需要者は、茅ケ崎市内または寒川町等に地縁を有する一次取得 者層で、土地需要は概ね安定しており、利便性の高いエリアを中心に周辺住宅地の地価が上昇している影響を受けて、 当該地域内の地価も緩やかな上昇傾向にある。周辺エリアにおいては画地の細分化もみられるが、１６０㎡程度の土地 の中心価格帯は㎡あたり１０万円台半ば～後半で、新築建売住宅は４，０００～５，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は松風台地区の既成市街地で、住民協定により建物用途は基本的に２階以下の一戸建て専用住宅となる。収 益性に着目した土地取引はなく、市場参加者の属性や土地の最有効使用の観点から収益還元法は適用せず、取引事例比 較法のみを適用した。比準価格は、類似性の高い取引事例から求めた実証的な価格であり規範性が高いため、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茅ケ崎 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    189,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [120.3] [102.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茅ケ崎市の人口は直近では微減傾向に転じた ものの、各用途ともに需要は堅調であり、引 き続き市内全域で地価は上昇傾向にある。 郊外部に位置する住宅地で、地域要因に特段 の変動はないが、周辺地域における地価上昇 の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％