令和7年1月14日　提出 茅ケ崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.

鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市東海岸南６丁目８９１０番１９ ｢東海岸南６－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 茅ケ崎駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅等が多い住宅地域として成熟しており、現状のまま推移するものと思料される。周辺 は最寄り駅から徒歩圏内をやや外れるが、全国的な知名度が高く、人気のエリアで、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線の茅ケ崎駅等から徒歩圏内をやや外れる住宅地域である。全国的な知名度が高く、人気の エリアであり、宅地供給は既存宅地の分割等がある程度で希少性、利便性が高く、需要は強含みである。需要者は都心 に通勤するサラリーマン層、マンションからの買い換え需要者等を中心に、一部リタイヤ層等の外部からの流入者も多 少ある。需要の中心価格帯の宅地供給は１２０㎡程度の画地で３．５千万円前後、新築戸建は５千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。近隣地域 は中規模一般住宅等が多い住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内をやや外れるが、取引の中心は自己居住目的である。周 辺にアパートはあるが投資採算は劣り、収益価格は想定要因等が多く、この点に難があり、説得力が劣るものである。 本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茅ケ崎 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    288,000 円／㎡ [106.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 324,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は転入拡大が継続している。急激な 円安、物価上昇等が懸案事項だが、インバウ ンド効果、経済状況の改善等もあり地価は上 昇傾向である。 最寄り駅から徒歩圏内をやや外れるが、知名 度が高く、人気のエリアで、過去一年間特段 の変動は見られず、地域内の住宅地の地価は 上昇傾向にある。 画地規模がやや大きいが、人気のエリアで選 好性が高く、幅員５．７ｍの北側道路で、需 要は堅調である。個別的要因の特段の変動は 認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％