鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
小田原 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 9-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　田邊　和之

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市成田字宗沢９４６番外				②地積　(㎡)	1,863 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）高度5種最高31m 地区計画等
	1:1.5	工場	中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	鴨宮 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,863 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鴨宮駅北西方

3.6km

法令

規制

工専
(60,200)
高度5種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路へのアクセスが良好な中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域。地域要因に変動はなく現状を維持するが
、広域的な工業地の需要増進を背景に地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西、県央地区等の内陸型工業地域。主な需要者は県内外の製造業、配送業等の事業者が想定される。圏
内では新東名・圏央道等高速道路の整備に伴いＩＣ近接地では大型物流施設用地の需要が旺盛で、工場等生産施設の新
設・更新統合、国内回帰の動向もあり既存の中規模画地に対する需要も強まっている。工業地の価格は立地・画地条件
、転用可能性、取得者の予定用途等で幅が広く、取引価格帯は６～１５万円／㎡に分布している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は最新物流施設用地にするには規模が小さく不向きである。当該地域は事業法人の自用の工場、倉庫配送所
等が支配的であり、自社仕様に特化する物件が中心なことから高水準の賃料収入を見込みがたく、収益価格は低位に試
算された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人気の高い県央エリアの工業地の価格高騰や
まとまった規模の物件の減少から、県西方面
の需要も高まっている。

基盤整備された既成の工業団地で地域要因に
特段の変動はないが、広域的な需要増を背景
に地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２０１Ｄ -18	小田原市		建付地	（　）	長方形	北13.1m市道、西12m、準角地		工専高度5種最高31m (70,200)
b	１０７１２０４Ｄ -54	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12.5m国道、中間画地		｢調区｣ (50,100)
c	１０７１２０４ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		工業高度5種最高31m (60,200)
d	１０７１２０２ -32	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、北東10m、角地		工専 (70,200)
e	１０７１２０６Ｄ -37	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.5m市道、中間画地		工業高度5種最高31m 地区計画 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,728	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,219	100 [ 100.0]	73,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 24,054	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	25,790	100 [ 60.2]	42,841		42,800
c	(　 ) 87,712	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	93,318	100 [ 122.4]	76,240		76,200
d	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,441	100 [ 80.1]	56,730		56,700
e	(　 ) 109,347	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,282	100 [ 119.2]	100,908		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,700 円／㎡]

小田原 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,743,679	3,693,270	17,050,409	13,820,500	3,229,909	（　0.9429） 3,045,481	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	69,215,477 円　　　　（　 37,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	930.00	Ｓ2	1,860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度5種最高31m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,863 ㎡	34.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

立地、敷地規模、周辺利用状況等より一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	930.00	100.0	930.00	1,006	935,580	5.0	4,677,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,860.00	100.0	1,860.00		1,871,160		9,355,800
								0

⑨年額支払賃料	1,871,160 円　×　12ヶ月　＝　 22,453,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,453,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,796,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,657,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,355,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,743,679 円　　　　（　 11,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,006 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	112,270 円	22,453,920　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,688,000 円	211,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	211,000 円	211,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,693,270 円　（　　　　　　 1,982 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	211,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 1,860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 × 10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,820,500 円（　　　　　 7,418 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,743,679 円
②総費用	3,693,270 円
③純収益　①－②	17,050,409 円
④建物等に帰属する純収益	13,820,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,229,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,045,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,215,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小田原 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小田原市成田字宗沢９４６番	0203000329384-0000
2	小田原市成田字宗沢９４７番	0203000329385-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
小田原 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 9-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　齋藤　隆一

TEL.

鑑定評価額

125,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市成田字宗沢９４６番外				②地積　(㎡)	1,863 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）高度5種最高31m 地区計画等
	1:1.5	工場	中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	鴨宮 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,863 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鴨宮駅北西方

3.6km

法令

規制

工専
(60,200)
高度5種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中小規模の工場等が多い工業地域であり、既存の工場等が主体であることから格別な変動要因は少
なく、今後も実需取引を中心に現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田原市内の工業地域を中心に周辺市町の圏域である。需要者の中心は地縁性を有する企業を主体とし
て利便性の高いエリアに関しては大手企業等の外部需要も考えられる。主に中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であ
るため、大型物流施設向けの適地は少ないが、工業地全体としての需給関係は実需を中心に安定的に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は従来からの既成の中小規模の工場等を主体とした工業地域であり、当該地域内においては、主に自己所有・
利用の物件が中心となっており、工場・倉庫等への賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成度は低いため、本件においては
実証性・市場性等を十分反映する比準価格を重視し、収益性・投資採算性等を反映した収益価格を考量して、単価と総
額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県西地域全体として利便性の高いエリアを中
心に回復局面に転じているが人口減少・高齢
化等の社会構造的な問題は残っている。

中小規模の工場等が存する工業地域であり、
実需による需給動向も見られるものの、既存
の中小工場等が主体であることから格別な変
動要因は少ない。

地域内の標準的画地であり、区画整備された
工業地域である優位性を有するが、工業地の
需給関係は不透明な部分も多い点に注視する
必要がある。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２０１Ｄ -18	小田原市		建付地	（　）	長方形	北13.1m市道、西12m、準角地		工専高度5種最高31m (60,200)
b	１０７１２０４ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		工業高度5種最高31m (60,200)
c	１０７１２０４Ｄ -53	小田原市		更地	（　）	長方形	南東5.9m市道、中間画地		工業高度5種最高31m (60,200)
d	１０７１２１１Ｄ -204	秦野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m私道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,728	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,430	100 [ 100.0]	70,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 87,712	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,870	100 [ 130.8]	69,472		69,500
c	(　 ) 90,875	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,874	100 [ 134.4]	70,591		70,600
d	(　 ) 54,433	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,610	100 [ 80.9]	69,975		70,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

小田原 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,089,292	3,613,130	15,476,162	12,576,000	2,900,162	（　0.9429） 2,734,563	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	62,149,159 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	930.00	Ｓ2	1,860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専高度5種最高31m 地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,863 ㎡	34.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の状況・敷地規模等を勘案し、倉庫（１棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	930.00	100.0	930.00	925	860,250	6.0	5,161,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,860.00	100.0	1,860.00		1,720,500		10,323,000
								0

⑨年額支払賃料	1,720,500 円　×　12ヶ月　＝　 20,646,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,646,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,651,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,994,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,323,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,089,292 円　　　　（　 10,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 930 円/㎡　月額支払賃料（　 925 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	103,230 円	20,646,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,397,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,536,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,613,130 円　（　　　　　　 1,939 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 1,860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 80 ％　＋　0.0763 × 10 ％　＋ 0.0926 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,576,000 円（　　　　　 6,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,089,292 円
②総費用	3,613,130 円
③純収益　①－②	15,476,162 円
④建物等に帰属する純収益	12,576,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,900,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,734,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,149,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小田原 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小田原市成田字宗沢９４６番	0203000329384-0000
2	小田原市成田字宗沢９４７番	0203000329385-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考