別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小田原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　隆司   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 796,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目５５５番１９外
｢栄町２－１－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,500)

1:4		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 中層の小売店舗が建
ち並ぶ駅前の繁華な
商業地域		 南23m市道 水道、ガス、下水 小田原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 小田原駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小田原駅に近い繁華性の高い商店街として熟成しており、またミナカ小田原等の商業施設集客効果等により駅前
商業地域への客足シフトが強まっており、今後も地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    665,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西湘・湘南・県央の主要駅前及び周辺の商業地域である。需要者の中心は地元自営業者及び県内外の支店
を有する企業、投資家等を主体とし、全国展開する飲食チェーン店、コンビニの外、マンション等の立地も見られる。
経営者の高齢化、後継者難等により商店街の空洞化が見られるが、近隣地域は小田原駅前から回遊性の高い商店街であ
り需要は堅調で希少性がある。ただ取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯を見出し難い状態である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小田原駅前周辺の繁華性の高い商業地域で賃貸ビルも見られ、店舗需要は堅調であるが上層階になるに伴い
需要はやや低く流動的な要素が強いため、収益価格の相対的規範性は若干劣り、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の成
熟の程度はやや低い。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    751,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原駅前周辺商業地はミナカ開業効果によ
る客足、需要回復がみられるが、郊外部の商
業地、路線商業地は新規投資需要は少なくや
や弱含みである。

小田原駅前の繁華な商業地域で、ミナカ開業
効果による需要増大とコロナ禍後のインバウ
ンド効果等により、不動産市況は上向きであ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０６Ｄ
-1		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.4m市
道、中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,500)
b １０７１０
１１
-28		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
c １０７１０
０６Ｄ
-14		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d １０７１０
０９
-46		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
北6m、二方路
商業
高度4種最高31m
(100,400)
e １０７１０
０６Ｄ
-300		 茅ケ崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,252)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
662,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
673,492 		 100
[  83.6]
805,612 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
806,000 
b (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
743,832 		 100
[  90.3]
823,734 
824,000 
c (　           ) 
564,041  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
592,243 		 100
[  71.6]
827,155 
827,000 
d (　           ) 
549,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
581,245 		 100
[  62.3]
932,978 
933,000 
e (　           ) 
712,157  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
769,130 		 100
[  68.9]
1,116,299 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    820,000 円／㎡]  



小田原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,911,730 
3,465,005 
13,446,725 
9,206,400 
4,240,325 		 （　0.9526）
4,039,334 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     91,803,045 円　　　　（　    665,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.50 ＲＣ5 532.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   138 ㎡      5.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４階～５階事務所、共にフロア貸しで、専有面積８５㎡～９０㎡程度。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.50 
80.0 
85.20 
6,500 
553,800 		 8.0  4,430,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
106.50 
85.0 
90.53 
3,575 
323,645 		 6.0  1,941,870 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
106.50 
85.0 
90.53 
2,600 
235,378 		 4.0  941,512 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
106.50 
85.0 
90.53 
2,275 
205,956 		 3.0  617,868 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
532.50 
84.0 
447.32 

1,524,735 		 8,549,518 
0 
⑨年額支払賃料      1,524,735 円　×　12ヶ月　＝　      18,296,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     447.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,296,820 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,463,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,833,074 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,549,518 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,911,730 円　　　　（　       122,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,543 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 685,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 548,905 円  　　　       18,296,820　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      861,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,000 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,465,005 円　（　　　　　　        25,109 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     532.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,206,400 円  
（　　　　　        66,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,911,730 円      
②総費用 3,465,005 円      
③純収益　①－② 13,446,725 円      
④建物等に帰属する純収益 9,206,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,240,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,039,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,271 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,803,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     665,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目５５５番１９
 0203000244282-0000
2 　小田原市栄町二丁目５５５番２０
 0203000244283-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小田原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 796,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市栄町２丁目５５５番１９外
｢栄町２－１－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度4種最高31m
駐車場整備地区

(100,500)

1:4		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 中層の小売店舗が建
ち並ぶ駅前の繁華な
商業地域		 南23m市道 水道、ガス、下水 小田原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 小田原駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度4種最高31m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小田原駅前の繁華な商業地域に位置し、最近の社会経済動向により観光需要等は安定しており、今
後も実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    828,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内とその周辺市における主要駅の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を
主体として利便性や用途の多様性の高いエリアでは大手企業、デベロッパー等の外部需要も考えられる。小田原駅前の
中心商業地域に位置し、観光客等の客足も安定している。駅周辺は発展的期待感や希少性を有するが、駅外縁部におい
ては、旧来型商業地の衰退、マンション開発、住宅地への移行等の二極化の様相も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は中層店舗ビル等が見られる小田原駅前の商業地域であり、旧来からの観光客向け土産店舗や近隣住民向けの
物販飲食店舗が多く、周辺地域の商業用不動産の需給関係は自己所有や利用を目的とした資産保有取引が中心であり、
収益性を目的とした投資需要は少ないため、地域の市場性を反映し、実証的で規範性を有する比準価格を標準に、投資
採算性の観点から求めた収益価格を考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    751,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地域全体として利便性の高いエリアを中
心に回復局面に転じているが人口減少・高齢
化等の社会構造的な問題は残っている。


駅周辺開発の効果、観光客の回復への期待性
を有する反面、駅外周部における住宅系利用
への移行も混在し、二極化の様相が見られる
。

地域内の標準的画地であるので個別的要因に
変動はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０６Ｄ
-1		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.4m市
道、中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,500)
b １０７１０
１１
-28		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
c １０７０９
０８Ｄ
-6		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １０７０９
０３Ｄ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
南西5.5m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
662,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
672,830 		 100
[  82.2]
818,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
819,000 
b (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
723,621 		 100
[  88.4]
818,576 
819,000 
c (　           ) 
726,143  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
819,089 		 100
[  98.8]
829,037 
829,000 
d (　           ) 
904,622  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
904,622 		 100
[ 107.1]
844,652 
845,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    828,000 円／㎡]  



小田原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,034,101 
3,196,430 
12,837,671 
8,332,800 
4,504,871 		 （　0.9299）
4,189,080 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     95,206,364 円　　　　（　    690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 ＲＣ5 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高31m
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   138 ㎡      5.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～５階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
6,660 
559,440 		 8.0  4,475,520 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
105.00 
80.0 
84.00 
3,710 
311,640 		 6.0  1,869,840 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
105.00 
80.0 
84.00 
2,280 
191,520 		 3.0  574,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.00 
80.0 
420.00 

1,445,640 		 8,069,040 
0 
⑨年額支払賃料      1,445,640 円　×　12ヶ月　＝　      17,347,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,347,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,387,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,959,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,069,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,034,101 円　　　　（　       116,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,660 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 520,430 円  　　　       17,347,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      816,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      992,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,196,430 円　（　　　　　　        23,163 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,332,800 円  
（　　　　　        60,383 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,034,101 円      
②総費用 3,196,430 円      
③純収益　①－② 12,837,671 円      
④建物等に帰属する純収益 8,332,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,504,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,189,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,206,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市栄町二丁目５５５番１９
 0203000244282-0000
2 　小田原市栄町二丁目５５５番２０
 0203000244283-0000
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