別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
小田原 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -34 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度1種最高12m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
の多い区画の整った
住宅地域		 北4.8m市道 水道、ガス、下水 螢田

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．８
ｍ市道		 交通

施設		 螢田駅南東方

500m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると
予測される。需要は安定的傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市郊外で小田急小田原線富水・蛍田駅、大雄山線を最寄りとする、駅徒歩圏の住宅地域の圏域。主
たる需要者は市内および隣接市町居住の一次取得者であるが、駅に近いエリアでは圏外からの転入もみられ、需要は安
定化傾向にあるとみられる。取引中心は土地が１０００万～２０００万円程度、新築戸建が２５００万～３５００万円
程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では共同住宅も存するが、自宅としての取得が中心の地域であり、賃料水準は高くなく収益価格はやや低位に
求められた。比準価格は蛍田駅または富水駅最寄りの事例を中心に、接近性等の類似性に留意し選択して試算され規範
性が高いと判断した。取引の中心は自用目的であり、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[101.0]		 100
[116.7]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向が続いているが、値頃感
等から住宅地需要は堅調であり、主要駅徒歩
圏の地価は上昇傾向にある。


最寄駅徒歩圏の街区の整った住宅地域。地域
要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１０Ｄ
-9		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,150)
b １０７１２
０６Ｄ
-4		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東3m道路、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
c １０７１２
０５Ｄ
-1		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
北3m、角地
１中専
高度1種最高12m
(60,150)
d １０７１２
０８
-8		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
e １０７１２
０６Ｄ
-29		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m道路、
南4.5m、角地
１中専
高度1種最高12m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,138  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
103,076 		 100
[  98.0]
105,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
95,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
94,884 		 100
[  99.1]
95,746 
95,700 
c (　           ) 
94,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
92,042 		 100
[  95.6]
96,278 
96,300 
d (　           ) 
110,389  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,389 		 100
[  92.2]
119,728 
120,000 
e (　           ) 
120,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
116,591 		 100
[  95.1]
122,598 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -2.3 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



小田原 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,944,619 
355,857 
1,588,762 
1,303,200 
285,562 		 （　0.9725）
277,709 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,171,311 円　　　　（　     52,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.54 ＬＳ2 115.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高12m
 60 ％   150 ％   150 ％   117 ㎡      9.8 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積２９㎡、総戸数４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,382 
80,101 		 1.0  80,101 
1.0  80,101 

 2～ 2		 居宅
57.96 
100.0 
57.96 
1,410 
81,724 		 1.0  81,724 
1.0  81,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.92 
100.0 
115.92 

161,825 		 161,825 
161,825 
⑨年額支払賃料        161,825 円　×　12ヶ月　＝　       1,941,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,941,900 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        77,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,864,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           161,825 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          161,825 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          78,841 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,944,619 円　　　　（　        16,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,471 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,410 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 58,257 円  　　　        1,941,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      144,000 円  　　　　     18,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         355,857 円　（　　　　　　         3,042 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,303,200 円  
（　　　　　        11,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,944,619 円      
②総費用 355,857 円      
③純収益　①－② 1,588,762 円      
④建物等に帰属する純収益 1,303,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 285,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 277,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,171,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７
 0203000395453-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
小田原 -34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -34 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.
鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７
 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度1種最高12m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
の多い区画の整った
住宅地域		 北4.8m市道 水道、ガス、下水 螢田

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 螢田駅南東方

500m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 小田急小田原線沿線の駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であり、住宅地としての熟成は進展している。特段
の変動要因はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。　
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市内の小田急小田原線及び伊豆箱根鉄道大雄山線沿線に存する住宅地域である。両線沿線の駅徒
歩圏内の住宅地価格は、緩やかではあるが上昇基調にある。主たる需要者は、市内及び隣接市町に居住する一次取得者
等が想定される。取引価格帯は、３０坪～４０坪前後の土地で１，１００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で
総額２，２００万円～２，９００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に賃貸
用共同住宅を想定して試算した。対象標準地は、駅徒歩圏内の熟成した住宅団地内に存しており、対象標準地に係る主
たる需要者は、居住の利便性、快適性を重視する個人等であることから、市場性を的確に反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[101.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 114,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の駅徒歩圏及びその周辺の需要は堅調を
持続する一方、郊外のバス便エリア等の需要
はやや弱さが見えつつある。


中心市街地から距離がある、駅徒歩圏内の区
画整然とした住宅地域である。住宅地として
熟成しており、特段の変動要因は認められな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０１
-18		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b １０７１２
０５Ｄ
-2		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
c １０７１２
０６Ｄ
-4		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東3m道路、
中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
d １０７１２
０５Ｄ
-71		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
89,862 		 100
[  77.4]
116,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
106,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
107,062 		 100
[  90.0]
118,958 
119,000 
c (　           ) 
95,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,175 		 100
[  83.9]
115,822 
116,000 
d (　           ) 
126,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
127,989 		 100
[ 109.5]
116,885 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



小田原 -34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,035,133 
374,710 
1,660,423 
1,375,600 
284,823 		 （　0.9725）
276,990 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,155,333 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.55 ＬＳ2 118.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高12m
 60 ％   150 ％   150 ％   117 ㎡      9.8 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ住宅約３０㎡、４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
59.30 
100.0 
59.30 
1,421 
84,265 		 1.0  84,265 
1.0  84,265 

 2～ 2		 住宅
59.30 
100.0 
59.30 
1,465 
86,875 		 1.0  86,875 
1.0  86,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
118.60 
100.0 
118.60 

171,140 		 171,140 
171,140 
⑨年額支払賃料        171,140 円　×　12ヶ月　＝　       2,053,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     118.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,053,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       102,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,950,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           171,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,626 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          82,511 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,035,133 円　　　　（　        17,394 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,528 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,465 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,610 円  　　　        2,053,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,000 円  　　　　     19,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,000 円  　　　　     19,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         374,710 円　（　　　　　　         3,203 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     118.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,375,600 円  
（　　　　　        11,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,035,133 円      
②総費用 374,710 円      
③純収益　①－② 1,660,423 円      
④建物等に帰属する純収益 1,375,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 284,823 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 276,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,155,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７
 0203000395453-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考