令和7年1月11日　提出 小田原 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -30 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市久野字南舟原二３３０３番ロ外 ②地積 　(㎡) 692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 農地に囲まれた農家 住宅地域 南7.5m市道 水道 足柄 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       692 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 足柄駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小田原市西部山間部の農家住宅を中心とした住宅地域。特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持する と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び隣接市町における市街化調整区域内の農家住宅地域の圏域。主たる需要者は、市内及び隣 接市町の農業従事者である。農家住宅の需要は減退傾向にあり、取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出し にくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は市街化調整区域内の農家住宅地域で不動産賃貸は一般的でなく賃貸市場は未成熟であり、適切な賃貸事例の収 集が困難であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は小田原市内の市街化調整区域内の事例から、地域要因格差 が小さく、規模の類似性が存し、時点も新しい事例を中心に選択して試算され、規範性が高いものと判断した。以上か ら、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南足柄 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.9] [100.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向が続いているが、値頃感 等から住宅地需要は堅調であり、主要駅徒歩 圏の地価は上昇傾向にある。 市街化調整区域内の農家住宅地域。地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -1.1 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％