令和7年1月15日　提出 小田原 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -29 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市根府川字平戸５１９番６外 ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する県道沿い 住宅地域 南6.3m県道 水道 根府川 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       407 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 根府川駅南西方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の無人駅を中心とした地域の外周部に位置する住宅地域である。山地の東傾斜の中腹にあり、 面的な広がりが困難な地域である。特段の変動要因はなく地価の下落傾向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田原市及び周辺市町の農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。典型的な需要者は地 縁を有する農業従事者及び小田原市及び周辺市町に居住、または通勤者である。市街地との位置関係及び行政的条件等 から圏外からの流入者は限られる。取引事例が少なく利用目的により需要者層が異なることから、市場の中心価格帯を 見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小田原市最南部のＪＲの無人駅に近く、山地の中腹を走る県道沿いの市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等 の賃貸需要や供給が乏しく、賃貸市場が成立していない状況であるため、賃貸市場を前提とした試算方法である収益還 元法を適用しない。市街化調整区域内の規範性ある取引事例から比準価格を試算し、代表標準地の価格との均衡に留意 して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南足柄 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ後に小田原駅周辺部で地価の上昇 が見られ、その影響が周辺部に広まったがそ の上昇の傾向は落ち着きつつある。 駅から徒歩圏の県道沿いの市街化調整区域内 の狭い地域の住宅地域である。特段の変動は 見られず地価の低下が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.4 交通・接近　　　 -16.2 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％