別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
小田原 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -23 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　孝樹   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市城山３丁目７１７番１０
｢城山３－５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度1種最高12m

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 東4.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 小田原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北４．２
ｍ市道		 交通

施設		 小田原駅南西方

550m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に地域変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道線の小田原駅を中心に広がる住宅地域と判定した。典型的な需要者は市内外のエンドユーザー
が中心である。需要の中心となる価格帯は規模により差が出るものの、標準的な土地であれば概ね坪６０万円前後が中
心となる。駅前の利便性が優れる地域では地価は上昇傾向にあるものの、生活利便性が劣る地域では弱含み或いは横ば
いで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の
高い比準価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり、収益目的の取引が
少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から、比準価格を重視して、収益価格
を比較考量の上、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 [102.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小田原市内の地価トレンドは住宅地、商業地
、工業地のいずれも上昇基調であるが、地域
によって濃淡が認められる。


城山エリアの人気は高く安定した取引需要が
伺える。もっとも、特筆すべき地域要因の変
化は見当たらず、当面は現状を維持するもの
と判断される。

特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０５
-17		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,180)
b １０７１２
１０
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m市道、
東4m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,200)
c １０７１２
０４
-19		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,240)
d １０７１２
０６
-2		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m道路
、南東1.5m、
二方路
２住居
高度2種最高15m
(70,180)
e １０７１２
０５
-39		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
204,140  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
207,439 		 100
[ 106.1]
195,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
168,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
164,217 		 100
[  98.8]
166,212 
170,000 
c (　           ) 
186,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
187,776 		 100
[  90.9]
206,574 
211,000 
d (　           ) 
176,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
174,959 		 100
[  97.0]
180,370 
184,000 
e (　           ) 
145,696  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
144,830 		 100
[  79.2]
182,866 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



小田原 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,644,445 
786,739 
3,857,706 
2,736,720 
1,120,986 		 （　0.9725）
1,090,159 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     24,225,756 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 137.80 ＬＳ2 244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高12m
 60 ％   150 ％   150 ％   230 ㎡     16.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当たり約６１㎡、間取り２ＬＤＫ、総戸数４戸のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
122.00 
100.0 
122.00 
1,568 
191,296 		 1.0  191,296 
1.0  191,296 

 2～ 2		 居宅
122.00 
100.0 
122.00 
1,600 
195,200 		 1.0  195,200 
1.0  195,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.00 
100.0 
244.00 

386,496 		 386,496 
386,496 
⑨年額支払賃料        386,496 円　×　12ヶ月　＝　       4,637,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,637,952 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       185,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,452,434 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           386,496 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          386,496 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         188,301 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,644,445 円　　　　（　        20,193 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,669 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,000 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,139 円  　　　        4,637,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      302,400 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         786,739 円　（　　　　　　         3,421 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,736,720 円  
（　　　　　        11,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,644,445 円      
②総費用 786,739 円      
③純収益　①－② 3,857,706 円      
④建物等に帰属する純収益 2,736,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,120,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,090,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,740 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,225,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市城山三丁目７１７番１０
 0203000269096-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小田原 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小田原 -23 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小田原市城山３丁目７１７番１０
｢城山３－５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度1種最高12m

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ高台の住宅地
域		 東4.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 小田原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．２
ｍ市道		 交通

施設		 小田原駅南西方

550m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 小田原駅から徒歩圏の高台の閑静な住宅地域である。駅から坂道であるもののブランドのある住宅地域であり、
今後も良好な居住環境を維持し当面地価は上昇の傾向が続くと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田原市及び周辺市町の中のブランド力のある住宅地域である。典型的な需要者は、小田原市及び周辺市
町ならびに東京、横浜市等に居住または通勤者である。従前から名声のある住宅地域で、津波の恐れが少ないことから
一定の層に堅調な需要がある。価格帯は、土地７０坪程度で４１００万～５０００万円、新築戸建で７千万円程度まで
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 坂道を上るが、住宅環境が良好な住宅地域である。需要者は、自用目的で快適性や利便性を比較して購入の判断をする
傾向にある。周囲に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価格
に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.8]		 [102.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ後に小田原駅周辺部で地価の上昇
が見られ、その影響が周辺部に広まったがそ
の上昇の傾向は落ち着きつつある。


中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の著名な住宅
地域である。価格上昇が見られ、その傾向は
継続するとものと予想される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小田原 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０５
-17		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,180)
b １０７１２
０５
-39		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,150)
c １０７１２
１０
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m市道、
東4m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,200)
d １０７１２
１２Ｄ
-22		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.6m市道、
南4.3m、
二方路
２住居
高度2種最高15m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
204,140  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
207,172 		 100
[ 100.8]
205,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
210,000 
b (　           ) 
145,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
157,811 		 100
[  79.2]
199,256 
203,000 
c (　           ) 
168,135  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
186,454 		 100
[  96.9]
192,419 
196,000 
d (　           ) 
162,691  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.8]
201,373 		 100
[  96.5]
208,677 
213,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



小田原 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,607,767 
792,593 
3,815,174 
2,693,280 
1,121,894 		 （　0.9725）
1,091,042 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     24,245,378 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小田原 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 137.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高12m
 60 ％   150 ％   150 ％   230 ㎡     16.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の小世帯向け共同住宅、６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,598 
191,760 		 1.0  191,760 
1.0  191,760 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,631 
195,720 		 1.0  195,720 
1.0  195,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

387,480 		 387,480 
387,480 
⑨年額支払賃料        387,480 円　×　12ヶ月　＝　       4,649,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,649,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,417,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           387,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          387,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         186,814 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,607,767 円　　　　（　        20,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,631 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小田原 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,000 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,493 円  　　　        4,649,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      297,600 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         792,593 円　（　　　　　　         3,446 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,693,280 円  
（　　　　　        11,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,607,767 円      
②総費用 792,593 円      
③純収益　①－② 3,815,174 円      
④建物等に帰属する純収益 2,693,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,121,894 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,091,042 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,245,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小田原 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小田原市城山三丁目７１７番１０
 0203000269096-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考