鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０７０９１０ＲＤ -4	藤沢市		森林の土地所有権		ほぼ台形	東2m市道		｢調区｣
b	１０７０９１０ＲＤ -5	鎌倉市		森林の土地所有権		不整形	南西2m市道		｢調区｣古都保存地区古都保存区域風致地区
c	１０７０９１０ＲＤ -2	藤沢市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	西2.5m市道		｢調区｣地森計
d	１０７０８１１ＲＤ -2	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
e	１２４０９１４１１０ -11113	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		不整形	北東3m市道		｢調区｣地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	6,051	100 [ 125.8]	4,810	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	4,810
b	(　 ) 4,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	4,947	100 [ 106.2]	4,658		4,660
c	(　 ) 8,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	8,177	100 [ 165.0]	4,956		4,960
d	(　 ) 2,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,150	100 [ 47.7]	4,507		4,510
e	(　 ) 5,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	5,156	100 [ 109.6]	4,704		4,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -5.0	交通・接近　 +6.5	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	自然　　　　 -10.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +8.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 4,800 円／㎡]

藤沢 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
22,000	（　 80.0 ％） 17,600	8,000		480	1,500	7,620
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 12.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 6,804		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 4,177		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		4,180

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０７０９０２ -32	23,364	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [107.6]	21,714	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	21,700
	b	１０７０９０２ -34	21,179	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [103.0]	100 [103.5]	19,867		19,900
	c	１０７０９１２ -37	16,750	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 68.6]	24,417		24,400

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 +13.5	環境　　　 -8.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 +2.5	環境　　　 0.0
			画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -30.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

22,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

22,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　  3,540 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：対象地単独
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    30ｍ、西    30ｍ、南    30ｍ、北    30ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　自然斜面、コンクリートブロック
　擁壁等
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路整備等
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：排水、管渠
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　なし
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換後・造成後は、資材置場等として利用の雑種地を想定しており、同類型の標準地が存しないため、公示価格等からの検討の適用は困難で
ある。

藤沢 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

都市近郊林地であり、林業経営による収益性が見込めないため

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	藤沢市葛原字下滝谷１６７４番	0210000137200-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
藤沢 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 13-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　菊川　哲史

TEL.

鑑定評価額

16,600,000 円

１㎡当たりの価格

4,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

藤沢市葛原字下滝谷１６７４番

②地積(㎡)

3,540

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近く農地
に接する雑木林地域

北東5m市道

水道

長後

4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 40 ｍ、西　 40 ｍ、南　 40 ｍ、北　 40 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 3,540 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北東　)向　10 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

５ｍ市道

交通

施設

長後駅西方

4.1km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

市街化区域までは比較的近いが、農地に隣接する調整区域内の雑木林地域であることから、今後も現環境に変化
はないものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 4,800 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 4,270 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、藤沢市を中心とする神奈川県内広域に亘る都市近郊の林地地域である。県内の林地は、その多くが林業
本来の用材林の生産を目的とするものではなく、宅地開発、雑種地等への転換、緑地保全等を目的とする取引が多い。
需要者は、各種事業者、地方公共団体等が中心になるものと思われる。林地の需要は依然として弱く、取引自体が少な
く、林地取得の目的や取引主体により取引価格が大きく異なることから、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的かつ遡及的ではあるが、適切な事例を採用し、林地の市場性を反映した実証的な価格である。控除
法による価格は、投資採算性の観点から転換後造成後の資材置場を想定し求めた価格であるが、想定要素が多く、やや
現実性、規範性に欠ける。なお、規範とすべき標準地が存在せず、公的価格からの検討は断念した。以上より、比準価
格を重視し、控除法による価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 4,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の人口は増加傾向にあったが、近時は横這い
傾向にある。都市近郊林地の地価は、横這い傾向が
続いている。

藤沢市内陸部に位置する林地地域であり、地域要因
に特段変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較