令和7年1月13日　提出 藤沢 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-4 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　栁田　さをり   TEL.

鑑定評価額 577,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市大庭字持瀬８２００番１外 ②地積 　(㎡) 5,289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、事 業所等が混在する工 業地域 東7.3m市道 水道、ガス、下水 善行 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 善行駅西方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺にマンション等も見られるが、工場、倉庫等が混在する熟成した工業地域で、地価は底堅く推移していくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市を中心に、その周辺県央部及び横浜市の南西部に存する内陸の工業地域一円。需要者の中心は、 大企業の地方工場、地縁を有する地元企業等。都市計画法上工業地域に指定されており、周辺では住宅系利用への移行 も見られるが、近隣地域及びその周辺は昭和３０年代から続く工業地であり、その熟成度は高い。製造業の国内回帰や 設備投資、圏央道等高速道路交通網の整備等の影響を背景に、引き続き需給は底堅い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣及び周辺地域は中小規模工場等を主体とする工業地域である。貸工場等賃貸需要も認められるが、自社使用が中心 であることから、本件においては、収益価格の試算は断念した。以上より、市場動向を反映し実証性のある比準価格を 主標とし、不動産市場の動向についても勘案の上、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [103.0] 100 [119.8] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、高齢化率ともに概ね横ばい。南側に湘 南の海、北側に工業地、文教都市等を有する 。藤沢駅南口再開発、村岡新駅（仮称）等へ の期待大。 善行駅から西に広がる丘陵地に存する工業地 域。周囲にマンション等も見られるが、昭和 ３０年代からの工業地域でその熟成度は高い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％