令和7年1月13日　提出 藤沢 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,920,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市遠藤字向原２００２番１外 ②地積 　(㎡) 84,549   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 自動車関連の工場が 多い区画整然とした 工業地域 東25m県道、四方路 水道、ガス、下水 湘南台 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 320.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ　県道 交通 施設 湘南台駅南西方 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は自動車関連の工場が多い工業地域。地域要因に格別の変動はなく、今後も現環境を維持するものと考 えられる。綾瀬スマートＩＣの開設等によって需給は堅調であり、当面の地価は強含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内に存する内陸型工業地域であり、需要者は自己業務目的の法人事業者が中心である。ＥＣ市場の隆盛 による物流需要の拡大が継続する中、さがみ縦貫道や綾瀬スマートＩＣといった県内インフラ整備の影響を受け、当該 圏域においてもリート法人や大手物流業者の更なる需要増加が期待される状況にある。但し、生産設備を伴う工場地の 土地需要は未だ旺盛とは言えない状況にあり、今後の工場等の新設動向については、なお慎重な見極めが必要である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は工業地取引に係る市場実勢を反映したものであり、客観的且つ実証的な説得力を有している。一方、工場の 賃貸市場は、効率性に優れる大規模物流施設と相違して需要者のニーズに適応した賃貸物件が少なく、その収集が困難 である。こうした地域特性から、本件評価に当たっては収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。従って、市場取 引の実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [106.6] 100 100 [101.5] 100 [148.1] [100.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤沢市の人口は横ばい傾向で推移し、高齢化 率は県平均よりやや低い。また、地価動向と その趨勢には利便性等による二極化が見られ る。 自動車関連の工場が多い工業地域であり、特 段の要因変動はない。一般的要因やスマート ＩＣ開設の影響により、足下の地価は強含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％