別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-16 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　萩原　国彦   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市鵠沼海岸６丁目３９８６番１２
｢鵠沼海岸６－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗兼共
同住宅が多い路線商
業地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 本鵠沼

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 本鵠沼駅南西方

900m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤沢市南部の準幹線市道沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域に影響を与えるような地
域要因の変動は認められないものの、値頃感もあり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市南部を中心に隣接する茅ヶ崎市のＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線の商業地域である。主な需
要者は収益物件の取得を目的とする投資家・富裕者等であるが、市内における事業者も含む。新規供給、成約件数は少
ないが、需要の高まりを反映して、地価は上昇傾向で推移している。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつき
があり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り３０万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗付共同住宅等が建ち並ぶ藤沢市南部の路線商業地域に存する。共同住宅を中心に賃貸需要はあるものの、店舗の需
要はやや弱く、収益物件の動向も賃貸アパートを除くとやや低調な状況にある。よって、不動産の市場性を適切に反映
している比準価格を重視し、想定要素を多く含み、相対的な信頼性がやや劣る収益価格を比較衡量し、さらに代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[116.3]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も収束し、景気は緩やかに回復して
いるものの、海外景気の下振れや物価上昇等
が不動産市況に影響を与える要因に留意して
いく必要がある。

藤沢市南部に位置する路線商業地域。地域要
因に大きな変動はないものの、堅調なの需要
に支えられ、地価は上昇傾向で推移している


地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３
-37		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東13m国道、
北東4.1m、
角地
２住居
風致地区
(40,200)
b １０７０９
０８
-36		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
２住居

(70,200)
c １０７０９
０３
-39		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西15m県道、
南西4.5m、
南東4.5m、
三方路
準住居

(80,200)
d １０７０９
０８
-42		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m県道、
中間画地
２中専
風致地区
(40,200)
e １０７０９
０３Ｄ
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m県道、
北西2.3m、
角地
準住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,911  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
393,989 		 100
[ 118.2]
333,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
270,115  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
275,517 		 100
[  97.5]
282,582 
283,000 
c (　           ) 
428,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
426,348 		 100
[ 110.0]
387,589 
388,000 
d (　           ) 
322,603  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
330,668 		 100
[ 109.5]
301,980 
302,000 
e (　           ) 
249,042  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
271,934 		 100
[ 103.0]
264,014 
264,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



藤沢 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,544,239 
2,584,279 
11,959,960 
8,424,000 
3,535,960 		 （　0.9479）
3,351,736 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     79,803,238 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ3 555.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   464 ㎡     17.4 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺環境及び敷地規模を勘案して３８㎡の２Ｋタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
185.00 
100.0 
185.00 
2,912 
538,720 		 6.0  3,232,320 
1.0  538,720 

 2～ 2		 住宅
185.00 
100.0 
185.00 
1,950 
360,750 		 2.0  721,500 
1.0  360,750 

 3～ 3		 住宅
185.00 
100.0 
185.00 
1,950 
360,750 		 2.0  721,500 
1.0  360,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
555.00 
100.0 
555.00 

1,260,220 		 4,675,320 
1,260,220 
⑨年額支払賃料      1,260,220 円　×　12ヶ月　＝　      15,122,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,122,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,209,811 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,912,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,675,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,013 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,260,220 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         588,397 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,544,239 円　　　　（　        31,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,912 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 453,679 円  　　　       15,122,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      287,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      965,200 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       175,500 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,584,279 円　（　　　　　　         5,570 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     555.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,424,000 円  
（　　　　　        18,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,544,239 円      
②総費用 2,584,279 円      
③純収益　①－② 11,959,960 円      
④建物等に帰属する純収益 8,424,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,535,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,351,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,803,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市鵠沼海岸六丁目３９８６番１２
 0210000106230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-16 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市鵠沼海岸６丁目３９８６番１２
｢鵠沼海岸６－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗兼共
同住宅が多い路線商
業地域		 南東15m市道 水道、ガス、下水 本鵠沼

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 本鵠沼駅南西方

900m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼住宅が多く建ち並ぶ路線商業地域である。最寄駅からやや距離があるものの背後の住宅需要の高まりを反
映して、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市及びその周辺市の路線商業地域、近隣商業地域等である。主な需要者は小売業者、サービス業者
であり、店舗・事務所ともに自用目的で取引するケースも見受けられる。１階を店舗または事務所として用い、２階以
上を居宅、もしくは共同住宅として利用する店舗・事務所兼住宅が多い地域である。市場の中心価格帯は、取引が少な
く、物件の個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。一方、標準地の存する地域は、自用で用いるケースも多く見受けられるエリアであり、そ
のため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。よって、本件では、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    322,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 302,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の賑わいが回復しており、また、背後
の住宅需要が堅調であることも受け、市内の
商業地の地価は上昇傾向である。


地域的な変動要因は特に見当たらない。湘南
海岸に近い路線商業地域で、背後住宅地に対
する引き合いが強いこともあり地価は上昇傾
向である。

規模・形状は標準的、南東側で街路に接道す
る中間画地である。個別的要因に変動は認め
られない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０８Ｄ
-1		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11.5m市道、
西6.5m、角地
準工

(70,200)
b １０７０９
０８
-42		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m県道、
中間画地
２中専
風致地区
(40,200)
c １０７０９
０３Ｄ
-5		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m県道、
北西2.3m、
角地
準住居

(80,200)
d １０７０９
０３
-2		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西31m国道、
北西5.2m、
北東3.8m、
三方路
商業
風致地区
(40,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
221,239  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
237,962 		 100
[  84.8]
280,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
322,603  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
339,062 		 100
[  95.5]
355,039 
355,000 
c (　           ) 
249,042  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.5]
282,503 		 100
[  95.4]
296,125 
296,000 
d (　           ) 
345,715  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
388,929 		 100
[ 128.3]
303,140 
303,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



藤沢 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,757,137 
2,793,505 
12,963,632 
9,072,000 
3,891,632 		 （　0.9479）
3,688,878 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     87,830,429 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 216.02 Ｓ3 554.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   464 ㎡     17.4 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２、３階は共同住宅（専用面積約４６㎡、８戸）の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
184.80 
100.0 
184.80 
3,180 
587,664 		 6.0  3,525,984 
1.0  587,664 

 2～ 2		 住宅
184.80 
100.0 
184.80 
2,070 
382,536 		 2.0  765,072 
1.0  382,536 

 3～ 3		 住宅
184.80 
100.0 
184.80 
2,070 
382,536 		 2.0  765,072 
1.0  382,536 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
554.40 
100.0 
554.40 

1,352,736 		 5,056,128 
1,352,736 
⑨年額支払賃料      1,352,736 円　×　12ヶ月　＝　      16,232,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     554.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,232,832 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,329,347 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,287,485 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,056,128 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,352,736 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         423,136 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,757,137 円　　　　（　        33,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 498,505 円  　　　       16,616,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,039,500 円  　　　　    126,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,793,505 円　（　　　　　　         6,020 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     554.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,072,000 円  
（　　　　　        19,552 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,757,137 円      
②総費用 2,793,505 円      
③純収益　①－② 12,963,632 円      
④建物等に帰属する純収益 9,072,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,891,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,688,878 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,950 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,830,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市鵠沼海岸六丁目３９８６番１２
 0210000106230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考