別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
藤沢 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-9 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　松崎　明   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 599,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 南西12m市道、北西側道 水道、ガス、下水 藤沢

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 藤沢駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、藤沢駅北口の中層ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分は現状維
持のまま推移するものと予測される。地価は令和４年以降上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    617,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県下でＪＲ東海道本線及び小田急線の主要駅の比較的駅に近い商業地域。需要者は、地縁性をもつ事業
者を中心に資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売店舗等
は苦戦している中で、容積率の高い地域にあっては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場合
の需要者はディベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、湘南・県央地区の主要駅に近く、地域性が類似する商業地の取引事例より求め信頼性を有する。一方収益
価格は、賃貸物件の多い地域であるが駅近の希少性を反映した土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことによ
りやや低位に求められた。よって、より実証的で精度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[149.6]		 [102.0]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    557,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網
が充実し利便性は良好である。人口は概ね横
ばい傾向にある。地価は全体的に上昇傾向で
推移している。

藤沢駅から近く、市道藤沢駅町田線沿いのダ
イエー藤沢店を中心とした繁華性のある商業
地であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０７Ｈ
-55		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b １０７０９
０５
-48		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c １０７０９
０８Ｄ
-4		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d １０７１０
１１
-28		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e １０７１０
１０
-7		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、
南東6m、
三方路
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
536,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
545,026 		 100
[  85.8]
635,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
648,000 
b (　           ) 
404,204  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
416,330 		 100
[  70.8]
588,037 
600,000 
c (　           ) 
718,363  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
798,820 		 100
[ 130.8]
610,719 
623,000 
d (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
800,907 		 100
[ 136.5]
586,745 
598,000 
e (　           ) 
460,123  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
446,490 		 100
[  54.2]
823,782 
840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    617,000 円／㎡]  



藤沢 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,828,134 
6,133,038 
21,695,096 
16,937,200 
4,757,896 		 （　0.9332）
4,440,069 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    108,294,366 円　　　　（　    490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   221 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３～５階は事務所としてフロア貸しを想定 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
75.0 
127.50 
4,978 
634,695 		 15.0  9,520,425 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,982 
541,552 		 10.0  5,415,520 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
170.00 
80.0 
136.00 
3,385 
460,360 		 6.0  2,762,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
79.0 
671.50 

2,557,327 		 23,222,425 
0 
⑨年額支払賃料      2,557,327 円　×　12ヶ月　＝　      30,687,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     671.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,687,924 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,068,792 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,619,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,222,425 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         209,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,828,134 円　　　　（　       125,919 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,978 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,315,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 920,638 円  　　　       30,687,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,070,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,169,700 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       394,500 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,133,038 円　（　　　　　　        27,751 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,937,200 円  
（　　　　　        76,639 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,828,134 円      
②総費用 6,133,038 円      
③純収益　①－② 21,695,096 円      
④建物等に帰属する純収益 16,937,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,757,896 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,440,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,294,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
 0210000271710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
藤沢 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-9 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　芳明   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 597,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 南西12m市道、北西側道 水道、ガス、下水 藤沢

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 藤沢駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤沢駅北口銀座通りに存する商業地域であり、周辺には集客力のある大型スーパーもあり、今後も強含みで推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    631,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    507,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び小田急江ノ島線の主要駅で比較的駅に近い商業地域。需要者は、地縁性をもつ事業
者を中心に資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売店舗等
は苦戦しており、容積率の高い地域においては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場合の需
要者はデベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、藤沢市内に存する商業的な色彩を有し、価格牽連性を有する取引事例より求めたもので信頼性を有する。
一方収益価格は、賃貸物件の多い地域であるが、売り物件の供給がやや少ないことから、希少性から土地価格が割高に
なり、価格に見合う賃料水準が形成されていないことによりやや低位に求められた。したがって、実証的で精度の高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[151.7]		 [102.0]
100		 591,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    557,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢駅周辺商業地域は、鉄道網が充実し、商
業背後地人口も多い。不動産融資環境が良好
なため、地価は全般的に強含みで推移してい
る。

藤沢駅の北口に存し、ダイエー藤沢店を中心
とした繁華性のある商業地域であるが，特段
の地価の変動要因は認められない。


対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０１
-31		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b １０７０９
０３Ｄ
-19		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
南西5.5m、
二方路
商業

(100,400)
c １０７０９
０３Ｄ
-17		 藤沢市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０７０９
０５Ｄ
-13		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15.6m市道、
南東11m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
617,377  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
545,350 		 100
[  78.7]
692,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
707,000 
b (　           ) 
904,622  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
913,237 		 100
[ 133.8]
682,539 
696,000 
c (　     69,287) 
230,957  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
246,200 		 100
[  51.3]
479,922 
490,000 
d (　           ) 
744,860  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
768,979 		 100
[ 105.9]
726,137 
741,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    631,000 円／㎡]  



藤沢 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,373,126 
5,671,903 
20,701,223 
15,778,000 
4,923,223 		 （　0.9332）
4,594,352 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    112,057,366 円　　　　（　    507,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 170.00 ＲＣ5 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   221 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階は店舗、３～５階は事務所（各階フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
75.0 
127.50 
5,383 
686,333 		 15.0  10,294,995 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,499 
475,864 		 10.0  4,758,640 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
170.00 
80.0 
136.00 
2,961 
402,696 		 6.0  2,416,176 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
79.0 
671.50 

2,370,285 		 22,302,163 
0 
⑨年額支払賃料      2,370,285 円　×　12ヶ月　＝　      28,443,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     671.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,443,420 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,275,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,167,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,302,163 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,373,126 円　　　　（　       119,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,383 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,225,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 853,303 円  　　　       28,443,420　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      959,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,021,200 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       367,500 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,671,903 円　（　　　　　　        25,665 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,778,000 円  
（　　　　　        71,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,373,126 円      
②総費用 5,671,903 円      
③純収益　①－② 20,701,223 円      
④建物等に帰属する純収益 15,778,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,923,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,594,352 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,057,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     507,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
 0210000271710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考