別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-8 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.
鑑定評価額 77,800,000 円  １㎡当たりの価格 349,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
｢鵠沼海岸２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 鵠沼海岸

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       223 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 鵠沼海岸駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 鵠沼海岸駅に近接した小規模店舗、店舗兼事務所が多く建ち並ぶ近隣商業地域である。背後の住宅需要の高まり
を反映して、地価は上昇傾向にある。その他については、今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市及びその周辺市の近隣商業地域である。主な需要者は小売業者、サービス業者であり、店舗・事
務所ともに自用目的で取引するケースも多いエリアである。小規模店舗の他、１階を店舗、２階以上を事務所または住
宅として利用する店舗兼事務所、店舗兼住宅も見受けられる地域である。市場の中心価格帯は、取引が少なく、物件の
個別性によってさまざまであることから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた
ものであり、信頼性は高い。一方、標準地の存する地域は、自用で用いるケースも多く見受けられるエリアであり、そ
のため土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。よって、本件では、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    334,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の賑わいが回復しており、また、背後
の住宅需要が堅調であることも受け、市内の
商業地の地価は上昇傾向である。


地域的な変動要因は特に見当たらない。最寄
駅に近接した近隣商業地域で、背後住宅地に
対する引き合いが強いこともあり地価は上昇
傾向である。

規模・形状は標準的、南西側で街路に接道す
る中間画地である。個別的要因に変動は認め
られない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％ +4.5 ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３
-54		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.9m市道
、中間画地
近商

(86,183)
b １０７０９
０３Ｄ
-7		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０７０９
０３
-56		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、南東4m、
二方路
近商

(100,200)
d １０７０９
０３Ｄ
-3		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
商業

(90,240)
e １０７０９
０５
-48		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
269,410  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
322,394 		 100
[  87.1]
370,142 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
370,000 
b (　           ) 
347,569  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
363,458 		 100
[  93.6]
388,310 
388,000 
c (　           ) 
260,527  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
252,581 		 100
[  85.1]
296,805 
297,000 
d (　           ) 
324,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
341,077 		 100
[ 105.5]
323,296 
323,000 
e (　           ) 
404,204  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
401,124 		 100
[ 110.9]
361,699 
362,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    358,000 円／㎡]  



藤沢 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,670,519 
2,639,536 
10,030,983 
7,272,000 
2,758,983 		 （　0.9479）
2,615,240 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     62,267,619 円　　　　（　    279,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ3 428.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   223 ㎡     12.7 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階は事務所の店舗兼事務所ビルを想定（各階部分貸）。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.75 
96.3 
137.43 
3,820 
524,983 		 8.0  4,199,864 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
142.75 
87.9 
125.53 
2,670 
335,165 		 8.0  2,681,320 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
142.75 
93.1 
132.95 
2,300 
305,785 		 6.0  1,834,710 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.25 
92.4 
395.91 

1,165,933 		 8,715,894 
0 
⑨年額支払賃料      1,165,933 円　×　12ヶ月　＝　      13,991,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     395.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,991,196 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,399,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,592,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,715,894 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,670,519 円　　　　（　        56,818 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,845 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,820 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 419,736 円  　　　       13,991,196　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      629,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      833,200 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       151,500 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,639,536 円　（　　　　　　        11,836 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     428.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,272,000 円  
（　　　　　        32,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,670,519 円      
②総費用 2,639,536 円      
③純収益　①－② 10,030,983 円      
④建物等に帰属する純収益 7,272,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,758,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,615,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,267,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     279,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番４１
 0210000098454-0000
2 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番４３
 0210000098456-0000
3 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番５８
 0210000098467-0000
4 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番６４
 0210000098472-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-8 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　栁田　さをり   TEL.
鑑定評価額 77,800,000 円  １㎡当たりの価格 349,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
｢鵠沼海岸２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 鵠沼海岸

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 鵠沼海岸駅南方

90m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小田急江ノ島線鵠沼海岸駅至近の地元生活者を商圏とする近隣商業地域である。特段の変動要因はないが、海岸
にも近く、背後の住宅地需要の高まりをも反映して地価は底堅く推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線、江ノ島電鉄線、ＪＲ東海道本線の駅周辺近隣商業地域。需要者の中心は、地縁性を有す
る地元事業者、賃貸マンション等を手がける不動産業者等。近隣住民向の小売り店舗を中心とする商業地で、駅周辺に
集客力を有する店舗等は見受けられない。背後住宅の人気が高く、商業地においても、その影響が認められる。住宅地
と異なり商業地については、中心価格帯の把握は極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、テナント需要は現状では堅調とは言い難い。本件
対象標準地の主たる需要者は、地元事業者とみられ、自用取引が主と思料する。よって、本件では、現実の取引により
求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を主標とし、収益価格を関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動
産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    334,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口、高齢化率ともに概ね横ばい。南側に湘
南の海、北側に工業地、文教都市等を有する
。藤沢駅南口再開発、村岡新駅（仮称）等へ
の期待大。

商業地としての繁華性は高くはないが、近隣
住民との地域密着性の高い湘南地域の近隣商
業地である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％ +4.5 ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３Ｄ
-7		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西4.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b １０７０９
０３Ｄ
-31		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０７０９
１０Ｄ
-55		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０７０９
０５
-48		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e １０７０９
０８Ｄ
-2		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,569  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
363,458 		 100
[  97.0]
374,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
375,000 
b (　           ) 
327,071  		 100
[ 100.0]		 [ 123.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
383,452 		 100
[  99.0]
387,325 
387,000 
c (　           ) 
400,673  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
449,555 		 100
[ 100.0]
449,555 
450,000 
d (　           ) 
404,204  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
422,797 		 100
[ 114.5]
369,255 
369,000 
e (　           ) 
356,452  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
331,655 		 100
[ 105.9]
313,178 
313,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    361,000 円／㎡]  



藤沢 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,321,897 
2,564,682 
9,757,215 
6,984,000 
2,773,215 		 （　0.9479）
2,628,730 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     62,588,810 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ3 428.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   223 ㎡     12.7 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階と２階は店舗、３階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.75 
96.3 
137.43 
3,714 
510,415 		 10.0  5,104,150 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
142.75 
87.9 
125.53 
2,600 
326,378 		 8.0  2,611,024 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
142.75 
93.1 
132.95 
2,228 
296,213 		 6.0  1,777,278 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.25 
92.4 
395.91 

1,133,006 		 9,492,452 
0 
⑨年額支払賃料      1,133,006 円　×　12ヶ月　＝　      13,596,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     395.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,596,072 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,359,607 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,236,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,492,452 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,321,897 円　　　　（　        55,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,745 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,714 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 485,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 407,882 円  　　　       13,596,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      629,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      800,200 円  　　　　     97,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       145,500 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,564,682 円　（　　　　　　        11,501 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     428.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,984,000 円  
（　　　　　        31,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,321,897 円      
②総費用 2,564,682 円      
③純収益　①－② 9,757,215 円      
④建物等に帰属する純収益 6,984,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,773,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,628,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,588,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番４１
 0210000098454-0000
2 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番４３
 0210000098456-0000
3 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番５８
 0210000098467-0000
4 　藤沢市鵠沼海岸二丁目６５９９番６４
 0210000098472-0000
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