別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.
鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市南藤沢２番１外
｢南藤沢２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 666  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:3		 事務所兼店舗

ＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 東（駅前広場）道路、北側道 水道、ガス、下水 藤沢駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場道路 交通

施設		 藤沢駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤沢駅南口駅前の中心的商業地域であり、今後も現環境を維持するものと考えられる。テナントが戻りつつあり
、駅前整備も進捗し、旺盛な投資需要が見込める。今後の地価は上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市、鎌倉市、横浜市等のＪＲ東海道本線及び横須賀線沿線を中心とした各駅駅前の繁華性の高い商業
地域である。需要者はターミナル駅周辺地域の性格から、同一需給圏内の中小法人のほかに首都圏の法人、不動産ファ
ンドも多い。賃貸物件の用途等選別、建築費の高騰等は続いているが、希少価値があり需要者の購入意欲は高く、駅前
整備の期待感も強まっている。中心となる価格帯は見出し難いが、総額の嵩む物件の動きも見込める。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内を広域的に収集した取引事例に基づき試算された。収益価格は、賃貸ビルが多く、同一需給
圏内及び首都圏の投資家も検討し得る立地であるが、近時の賃貸需要を考慮し土地価格に見合った収益が得られない実
情を反映して、比準価格に比しやや低位に求められた。以上、市場性、収益性を反映した比準価格及び収益価格を関連
付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 48.4]		 [105.0]
100		 1,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 融資姿勢の変化はなく、投資需要は旺盛であ
る。人流の回復により、テナントも戻りつつ
あるが、用途等による物件の選別が厳格化し
ている。

駅前の商業地であり、ファンドによる取得も
散見される。店舗退店は収束し、店舗の出店
圧力も回復傾向にある。希少性等の面で地価
は上昇している。

角地であり、効用が優れる。大きな個別的要
因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３Ｄ
-20		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １０７０９
０８
-49		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c １０７０９
０５Ｄ
-6		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
商業

(100,300)
d １０７０４
０１
-1		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,800)
e １０７０７
０１
-30		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,103,819  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,209,786 		 100
[  64.9]
1,864,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,960,000 
b (　           ) 
1,031,300  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,072,552 		 100
[  62.4]
1,718,833 
1,800,000 
c (　           ) 
1,511,762  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
1,948,493 		 100
[  89.0]
2,189,318 
2,300,000 
d (　           ) 
3,700,632  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,107,702 		 100
[ 198.6]
2,068,329 
2,170,000 
e (　           ) 
1,784,038  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,846,479 		 100
[  88.8]
2,079,368 
2,180,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,980,000 円／㎡]  



藤沢 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

162,055,804 
35,378,883 
126,676,921 
80,262,000 
46,414,921 		 （　0.9134）
42,395,389 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,059,884,725 円　　　　（　  1,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 494.40 ＲＣ8F1B 3,958.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   666 ㎡     17.0 m x   47.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２Ｆ店舗　３Ｆ～事務所ビル　フロア貸し　タワー式駐車場３０台 ⑦有効率　  73.0 ％
の理由		 商業ビルとして標準的　共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
436.20 
57.9 
252.70 
5,000 
1,263,500 		 10.0  12,635,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
436.20 
70.9 
309.10 
8,000 
2,472,800 		 12.0  29,673,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
436.20 
70.9 
309.10 
8,000 
2,472,800 		 12.0  29,673,600 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
436.20 
77.2 
336.60 
3,700 
1,245,420 		 6.0  7,472,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,958.80 
73.0 
2,890.50 

13,681,620 		 116,817,320 
0 
⑨年額支払賃料     13,681,620 円　×　12ヶ月　＝　     164,179,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,890.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       164,179,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    13,998,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 160,981,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       116,817,320 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,074,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     162,055,804 円　　　　（　       243,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,300,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,249,383 円  　　　      174,979,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,284,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,395,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,890,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,378,883 円　（　　　　　　        53,121 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9134    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   3,958.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 80,262,000 円  
（　　　　　       120,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 162,055,804 円      
②総費用 35,378,883 円      
③純収益　①－② 126,676,921 円      
④建物等に帰属する純収益 80,262,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,414,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 42,395,389 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,059,884,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市南藤沢２番１
 0210000300321-0000
2 　藤沢市南藤沢２番４
 0210000300324-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 5-3 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,910,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市南藤沢２番１外
｢南藤沢２２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 666  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:3		 事務所兼店舗

ＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 東（駅前広場）道路、北側道 水道、ガス、下水 藤沢駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 駅前広場道路 交通

施設		 藤沢駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 湘南エリアの代表的な商業地域であり、今後も現環境を維持すると思われる。飲食店収益の回復についてはやや
不透明感があるが、南口再開発事業が始動しており、高容積率から投資需要の増加が予想される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、湘南エリアのみならず横浜市の圏域を含む、主としてＪＲ東海道本線沿線を中心とした高度利用の駅前
商業地域である。藤沢駅は湘南地区におけるターミナル駅に位置していること及び画地規模から、同一需給圏内の資本
力を有する県内の法人若しくは首都圏内の投資法人等が需要者となると思われる。標準地は駅前ロータリーに面してい
ることから稀少性が高いが、需要者の企画による個別性が強いことから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は藤沢駅前ロータリー面して商業施設が集積する商業地域である。比準価格は、同一需給圏内を広域的に収集
した取引事例に基づき試算された。取引内容については価格形成が様々であるも、概ね想定内で比準し得た。収益価格
については飲食店等の業況が芳しくなく、空室も散見される現状を踏まえ、比準価格に対して低位に求められた。従っ
て、本件では比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    824,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 48.4]		 [105.0]
100		 1,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 容積率の高い駅前商業地域の地価は、投資需
要の活発化の影響を受けて上昇傾向にある。
テナント需要も回復しているが、業種により
濃淡が見られる。

投資ファンド等の資金力を有する法人需要に
支えられて、地価は上昇している。空室も概
ね横這いに推移しており稀少性の高い立地に
集中が見られる。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０４
１０
-7		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東26m市道、
北西6m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,700)
b １０７０９
１０Ｄ
-46		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c １０７０９
０３Ｄ
-20		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d １０７０９
０８
-49		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,310,963  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
2,410,478 		 100
[ 116.4]
2,070,857 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,170,000 
b (　           ) 
1,328,114  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,639,871 		 100
[  81.6]
2,009,646 
2,110,000 
c (　           ) 
1,103,819  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,209,786 		 100
[  66.2]
1,827,471 
1,920,000 
d (　           ) 
1,031,300  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,071,521 		 100
[  63.7]
1,682,137 
1,770,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,970,000 円／㎡]  



藤沢 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

160,722,578 
34,316,797 
126,405,781 
79,625,000 
46,780,781 		 （　0.9134）
42,729,565 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,068,239,125 円　　　　（　  1,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 494.40 ＲＣ8F1B 3,925.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   666 ㎡     17.0 m x   47.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２Ｆ店舗　３Ｆ～事務所ビル　フロア貸し　タワー式駐車場３０台 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 商業ビルとして標準的　共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
436.20 
57.9 
252.70 
4,795 
1,211,697 		 10.0  12,116,970 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
436.20 
70.9 
309.10 
7,900 
2,441,890 		 12.0  29,302,680 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
436.20 
70.9 
309.10 
7,900 
2,441,890 		 12.0  29,302,680 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
436.20 
77.2 
336.60 
3,697 
1,244,410 		 6.0  7,466,460 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
33.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,925.80 
73.6 
2,890.50 

13,561,937 		 115,521,090 
0 
⑨年額支払賃料     13,561,937 円　×　12ヶ月　＝　     162,743,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,890.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       162,743,244 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    13,883,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,659,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       115,521,090 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,062,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     160,722,578 円　　　　（　       241,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,979 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,206,297 円  　　　      173,543,244　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,423,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,312,500 円  　　　　  1,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,875,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,316,797 円　（　　　　　　        51,527 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9134    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   3,925.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,625,000 円  
（　　　　　       119,557 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 160,722,578 円      
②総費用 34,316,797 円      
③純収益　①－② 126,405,781 円      
④建物等に帰属する純収益 79,625,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,780,781 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 42,729,565 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,159 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,068,239,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市南藤沢２番１
 0210000300321-0000
2 　藤沢市南藤沢２番４
 0210000300324-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考