別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出 藤沢 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　羽田　直樹   TEL.

鑑定評価額 59,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１ ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (40,60) （その他） 河川保全区域 (40,0) 4:1 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特定都市河川浸水被害対策法 の適用流域であり、雨水対策 工事を要する。 道 路 交通 施設 六会日大前駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 河川保全区域 ⑤地域要因の 　将来予測 最寄駅の徒歩圏外縁にあって市街化区域に存するものの、未だ田畑が多く残る宅地見込地地域。周辺では小規模 開発が散見されるが、当該地域の地域要因には格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,900 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     42,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は藤沢市及び周辺市町の宅地見込地地域である。主たる需要者は、宅地分譲や戸建分譲を手掛ける中 堅以上のデベロッパー及び不動産業者等と把握する。宅地見込地は、完成宅地の売れ行きを左右する立地条件や、造成 費用に影響を与える道路付け及び地勢の状態等によって需要に強弱が見られ、業者仕入れとしての価格も大きく異なる 。また、宅地見込地の取引は少なく、条件によって価格も区々であることから中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、市場において現実に発生した同種土地の取引価格から試算したものであり、客観的且つ実証的な説得力を 有している。一方、控除法による価格は、開発業者の事業採算性を反映したものであり、諸々の想定要素を含むもので はあるが、需要者行動の観点から相応に重視されるべきものと判断する。いずれも適切に求められているが、本件では より実証的な比準価格を重視し、控除法による価格を比較考量することによって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤沢市の人口は概ね横ばいで推移し、高齢化率は県 平均よりやや低い。住宅地の需給は総じて堅調であ るが、一部地域では供給過剰感が認められる。 最寄駅の徒歩圏外縁に存する宅地見込地地域。農地 が多い土地利用や地域の開発機運について格別の変 動・変化はなく、当面は現況維持と予測する。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他