別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
藤沢 -55　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -55 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市片瀬海岸２丁目２９３２番１２０４
｢片瀬海岸２－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
建築協定

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 片瀬江ノ島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 片瀬江ノ島駅北西方

350m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、今後も現環境に変化はないものと予測する。駅徒歩圏で海にも近い人
気の住宅地であることから需要は高く、地価は今後も安定的に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急江ノ島線、江ノ島電鉄線及びＪＲ東海道本線沿線で、藤沢市中央部から南部までの圏域の住宅地域
。需要者は、藤沢市内居住者が中心であるが、都心通勤圏内であるため、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。
海に近い住宅地として根強い人気を有し、駅からも近いことから需給は比較的安定している。土地は２５０㎡程度で６
，４００万円前後、新築の戸建物件は８，０００万円前後の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅徒歩圏の海に近い戸建住宅地域であるが、建築協定によりアパート等は見られない。転勤中等の有効活用
としての貸家等も見受けられるが、居住の快適性等が重視される地域であり、取引の中心は自用目的で、賃貸市場の熟
成は劣るものと思料する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[102.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は増加傾向にあったが、近時は
横這い傾向にある。地価は、全般的に上昇傾
向にあるが、依然、利便性による二極化傾向
が進行している。

周辺においてミニ開発は見受けられるものの
地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地
開発等は無く、変動は特に見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -55　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３
-16		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b １０７０９
０３
-34		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０７０９
０５Ｈ
-8		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東3.6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０７０９
０３
-32		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １０７０９
１０Ｄ
-1		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.8m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,130  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.6]
252,095 		 100
[ 101.0]
249,599 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
260,674  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
289,362 		 100
[ 114.7]
252,277 
252,000 
c (　           ) 
225,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
232,621 		 100
[  88.4]
263,146 
263,000 
d (　           ) 
217,159  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
238,673 		 100
[ 100.3]
237,959 
238,000 
e (　           ) 
259,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
279,316 		 100
[  96.7]
288,848 
289,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



藤沢 -55　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,121,725 
663,730 
2,457,995 
1,825,320 
632,675 		 （　0.9716）
614,707 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,635,881 円　　　　（　     56,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -55　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 82.91 Ｗ2 140.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
建築協定
 50 ％   80 ％   80 ％   261 ㎡     14.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるので、現況利用に基づく戸建住宅の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 戸建住宅一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
140.42 
100.0 
140.42 
1,868 
262,305 		 2.0  524,610 
1.0  262,305 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.42 
100.0 
140.42 

262,305 		 524,610 
262,305 
⑨年額支払賃料        262,305 円　×　12ヶ月　＝　       3,147,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,147,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       157,383 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,990,277 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           524,610 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          262,305 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,464 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,121,725 円　　　　（　        11,961 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,868 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -55　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,000 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,430 円  　　　        3,147,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      202,900 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        36,900 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         663,730 円　（　　　　　　         2,543 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     140.42 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,825,320 円  
（　　　　　         6,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,121,725 円      
②総費用 663,730 円      
③純収益　①－② 2,457,995 円      
④建物等に帰属する純収益 1,825,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 632,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 614,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,635,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -55　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市片瀬海岸二丁目２９３２番１２０４
 0210000071633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
藤沢 -55　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -55 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 66,300,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市片瀬海岸２丁目２９３２番１２０４
｢片瀬海岸２－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
建築協定

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 片瀬江ノ島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 片瀬江ノ島駅北西方

350m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、現在の住
環境を推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市内の小田急江ノ島線及び江ノ島電鉄線沿線各駅が利用可能な住宅地域である。需要者の中心は藤沢
市及び周辺市在住の一次取得者等であるが、圏外からの転入も見られる。地価は安定した需要から上昇傾向で推移して
おり、総額を抑えた区画の細分化、建売業者による小規模開発等の動きも見られる。需要の中心となる価格帯は、土地
１３０㎡程度で３，０００万円台半ば前後、新築戸建住宅で５，０００万円前半と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は片瀬江ノ島駅から徒歩圏の住宅地域である。公法規制等を背景に戸建住宅が賃貸される場合も見られ、収益
価格を試算したが土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、低位に試算された。居住快適性等が重視される住宅
地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参
考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    251,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[102.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口は概ね横這い傾向で推移し、高
齢化率は県平均より低い。不動産市況は概ね
堅調に推移している。


最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、特別な地域
要因の変動は認められない。



地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり
、特筆すべき個別的要因の変動は認められな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -55　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０３
-16		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b １０７０９
０３
-59		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c １０７０９
０３
-32		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０７０９
１０Ｄ
-1		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.8m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,130  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
248,318 		 100
[ 105.1]
236,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
238,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
239,274 		 100
[  92.9]
257,561 
258,000 
c (　           ) 
217,159  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
232,383 		 100
[  98.7]
235,444 
235,000 
d (　           ) 
259,346  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,201 		 100
[  94.1]
286,080 
286,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



藤沢 -55　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,058,220 
643,759 
2,414,461 
1,743,700 
670,761 		 （　0.9716）
651,711 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,516,929 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -55　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 98.34 Ｗ2 140.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
建築協定
 50 ％   80 ％   80 ％   261 ㎡     14.6 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現況利用に基づく戸建住宅一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
140.42 
100.0 
140.42 
1,830 
256,969 		 2.0  513,938 
1.0  256,969 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.42 
100.0 
140.42 

256,969 		 513,938 
256,969 
⑨年額支払賃料        256,969 円　×　12ヶ月　＝　       3,083,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,083,628 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       154,181 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,929,447 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           513,938 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,969 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         123,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,058,220 円　　　　（　        11,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤沢 -55　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,509 円  　　　        3,083,628　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        35,250 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         643,759 円　（　　　　　　         2,467 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     140.42 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,743,700 円  
（　　　　　         6,681 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,058,220 円      
②総費用 643,759 円      
③純収益　①－② 2,414,461 円      
④建物等に帰属する純収益 1,743,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 670,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 651,711 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,516,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤沢 -55　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤沢市片瀬海岸二丁目２９３２番１２０４
 0210000071633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考