令和7年1月13日　提出 藤沢 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 -52 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市大庭字聖ヶ谷７９０２番２外 ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等に 畑地も見られる住宅 地域 東4m市道 水道、下水 善行 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 善行駅北西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅、農地等が混在する既成住宅地域である。調整区域に存することから今後も現環境に変化は ないものと予測する。地価は小幅ながら上昇傾向にあり、今後も安定的に推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に藤沢市を中心に隣接する綾瀬市や鎌倉市等を含む市街化調整区域内の住宅地域の範囲である。需要者 は地縁的選好性を有する周辺居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。市街化調整区域区に存すること から需給は限定的であるため、総じて取引は少なく、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅徒歩圏外の市街化調整区域に存することから、賃貸需要は見込めず、アパート等の収益物件は見受けら れない。取引の中心は自用目的で賃貸市場の熟成は劣る為、収益還元法の適用は断念した。比準価格は藤沢市北部の市 街化調整区域の事例から試算しており、市場の取引の実態を反映し説得力は高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっ ては、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤沢市の人口は増加傾向にあったが、近時は 横這い傾向にある。地価は、全般的に上昇傾 向にあるが、依然、利便性による二極化傾向 が進行している。 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する市街 化調整区域内の住宅地で、地域要因に影響を 及ぼすような変動は特に見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％